当代物权法百科全书小辞典初稿616-1
当代物权法百科全书小辞典初稿616-1 供役地及其使用权部分转让承接模式 一、导论 供役地及其他使用权部分转让与承接模式，一般可以参考需役地及其使用权部分转让与沿袭模式。沿袭模式中保有地役权的，承接模式中也会保有地役权负担的义务。这种类比推理是很有成效的。只不过是本文省略了许多篇幅并增加了一些新内容而已。 供役地及其他使用权部分转让，可能发生以下结果。 第一，供役地及其他使用权部分转让后，受让人没有受让到供役地，新的土地承包经营权人、建设用地使用权人没有承接到供役地的义务。根据需要和可能，由新的土地承包经营权人、建设用地使用权人设立供役地，并为新老地役权人提供利用土地的便利，则需要具体情况具体安排。 第二，供役地及其他使用权部分转让后，受让人已经受让到供役地，新的土地承包经营权人、建设用地使用权人已经承接到供役地的义务。按物权法第167条的规定实行。 积极地役权和继续地役权，是正确处理现行地役权关系的理论基础。定点法、定线法、定面法等定位法，是准确承接供役地义务的参考办法。 二、承接模式 1.供役地及其他使用权部分转让的“一并转让”的模式 供役地及其他使用权部分转让的“一并转让”或“打包转让”、“协同转让”的固定模式如下： A.土地承包经营权上供役地及其使用权部分转让的“一并转让”模式 公式一 农用供役地及其使用权部分转让=供役地义务人土地承包经营权部分转让 土地使用权部分转让 （需役地及其使用权部分转让） 地役权转让 相关农用供役地义务一并转让 公式二 农用供役地及其使用权部分转让=供役地义务人全套土地使用权部分转让 土地利用权转让＞农用供役地及其义务单独转让 公式三 农用供役地及其使用权部分转让=单个或者多个新的地役权人（需役地使用权人）受让地役权以及土地承包经营权、土地使用权 （需役地使用权） 相关农用供役地及其义务一并转让 公式四 农用供役地及其义务部分转让限制性顺序=供役地义务人土地承包经营权转让↘土地使用权转让↘需役地及其使用权部分转让↘地役权转让↘相关农用供役地及其义务转让 说明：（1）公式一、公式三括号部分的“需役地及其使用权部分转让”，将会因此而产生新地役权人，亦即相关供役地义务人的新义务对象。（2）农用供役地上的建筑物、构建物及其附属设施用于负担地役权的，供役地权利人不能擅自转让，只能“专物专用”包括“专地专用”。 承包用地供役地及其义务负担部分转让限制性顺序，是由主物权、正物权、大物权带动从物权、副物权、中小物权和供役地及其义务负担转让，并一并转让。 B.建设用地使用权上供役地及其使用权部分转让的“一并转让”模式 公式一 建设供役地及其使用权部分转让=供役地义务人房屋所有权（部分）转让 建设用地使用权部分转让 （需役地及其使用权部分转让 地役权转让） 相关供役地及其义务负担一并转让 公式二 建设供役地及其义务负担部分转让=供役地义务人房屋所有权（部分）转让 全套土地使用权和土地利用权转让＞供役地及其义务负担部分单独转让 公式三 建设供役地及其义务负担部分转让=单个或者多个新的供役地权人受让供役地及其及其义务负担以及房屋所有权、建设用地土地使用权 （需役地使用权转让 地役权转让） 相关供役地及其义务负担一并转让 公式四 建设供役地及其义务负担部分转让限制性顺序=供役地义务人房屋所有权转让↘建设用地土地使用权转让↘需役地及其使用权部分转让↘地役权转让↘相关供役地及其义务负担一并转让 其中，划拨型建设用地土地使用权转让和需役地使用权转让，需通过公开招标、拍卖、挂牌或者协议方式转让。 说明：（1）供役地义务人房屋所有权全部或者部分转让，会一并与供役地及其义务负担转让。但应当分辨出其义务负担转让的关联程度。 如一幢楼房中有主楼和副楼，是否统一设立了过义务负担，以及义务负担期限、类型、项目和是否收取供役地费用等内容，具体情况具体安排。（2）注意新旧更替供役地义务人的衔接和对新旧更替地役权人义务负担的接续。原则上，地役权存在于需役地与供役地的全部，不能分割为各个部分仅仅以一部分而单独存在。关键在于，要分辨清楚哪些与实际的需役地与供役地有关联。即使是在同一块需役地或供役地上，有时候会有主次关联之分和地役权强弱之分，需要认真对待。 建设用地需役地及其使用权部分转让限制性顺序，是由主物权、正物权、大物权带动从物权、副物权、中小物权和供役地及其义务负担转让，并一并转让。 2.原各个“一对一”模式演变为各个“一对多”或“多对一”模式 土地承包经营权、建设用地使用权上供役地粘连性、不可分离性的本质特征，即与农村田野供役地、建设用地供役地粘连性、不可分离性的本质特征构成聚合物权特征，指地役权寄存于需役地和供役地的全部，不能人为地分割为各个部分或者以一部分而存续。即使供役地或者需役地被多个权利主体分割，地役权不依被实际分割后的需役地和供役地若干部分而消灭。 土地承包经营权上供役地是地役权义务的大载体，于供役地及其使用权部分转让前，需役地与供役地粘连的物权客体是“一对一”模式，需役地权利人与供役地权利人粘连的物权主体也是“一对一”模式。当土地承包经营权转让时，以上粘连的物权主体与客体就会发生变化，由各个“一对一”模式演变为各个“一对多”或“多对一”模式。无论是“一对一”或者“一对多”模式、或“多对一”模式的哪种模式，物权化保障机制是对于新老、多寡供役地义务人一同对待，供役地权利人的义务不因物权主体的改变而改变，也不论物权主体、客体的多寡改变而改变。 同样地，建设用地使用权上供役地也是地役权义务的大载体，初始化模式一般是主体与客体、此一主体与彼一主体、此一客体与彼一客体之间的“一对一”模式。当一项土地承包经营权包括需役地使用权向两个以上权利人转让时，由各个“一对一”模式演变为各个“一对多”或“多对一”模式。同样地，无论是“一对一”或者“一对多”模式、或“多对一”模式的哪种模式，物权化保障机制是对于新老、多寡供役地义务人一同对待，供役地权利人的义务不因物权主体的改变而改变，也不论物权主体、客体的多寡改变而改变。 [例证一]土地承包经营权上供役地“多对一”模式或“一对多”模式 甲地在乙地有取水地役权，后来乙地分割为丙、丁两块地。当丙、丁都负担提供甲的取水地役权义务时，则丙、丁两地的使用人依照固定模式和N对N模式，依然要负担甲的取水地役权。那么，地役权末端变更供役地义务人，对受让人丙和丁都具有约束力。 本案中，乙方的土地承包经营权和供役地及其义务一并转让给了丙、丁，地役权义务主客体均由各个“一对一”模式演变为各个“多对一”模式。丙、丁在受让土地承包经营权以后，同时受让了供役地及其义务。因为其义务与权利有粘连性、继受性、延续性和相对的被强制性的性质，不能以新权利人为由而推卸责任、回避义务，也不能将义务转嫁于其他没有关系的义务人。 [例证二]建设用地使用权上供役地“多对一”模式或“一对多”模式 甲和乙约定，利用乙的供役地设立通行权。此后，供役地义务人乙将自己的建设用地使用权转让给了丙、丁。依照固定模式和N对N模式以及点线面模式推知，丙、丁二人均受让了建设用地使用权，丙涉及到甲的通行地役权，而丁不涉及。此项供役地义务与丙有关，与丁无关。 本案中，乙方的建设用地使用权一并转让给了丙、丁，但供役地及其义务一并转让给了丙。丙所得供役地权利与义务匹配。丁无得供役地权利，也不负担供役地的义务。 3.注意事项 本文再次推出固定模式和N对N模式，当然还有点线面模式等模式可供参考。其适用范围还是有针对性的，另外可能存在更为复杂的供役地及其义务一并转让或部分转让的情形，需要认真对待。 第一，本固定模式和N对N模式暂时不完全适用宅基地使用权上供役地及其义务转让或部分转让的情形。因为农村住宅和宅基地使用权、供役地权利及义务等，均暂时未认可进入流通领域，暂时采取模糊化处理办法。 但是，农村住宅和宅基地使用权、供役地权利及义务于继承、赠与他人时，应当仍然适用于以上两个模式以及点线面模式。 第二，城市建设用地使用权上供役地及其义务转让或部分转让，仍然需要根据需要和可能，作出区别对待的选择。 其一，有公益性质的城市建设用地使用权上供役地及其义务转让或部分转让，可以针对公益事业的对象无偿转让其土地使用权和相应的供役地及其义务。 其二，由公益性质转为经营性质的城市建设用地使用权上供役地及其义务转让或部分转让，应当是有偿使用权包括供役地及其义务的部分转让。这一类发生的纠纷比较多。 譬如，一些老城区的公寓房屋，原先的居住权人至后来分为两类，一类是通过房屋居住制度修改，一些老居户取得了房屋产权；另一类的保持原公寓居住权人不变，没有取得房屋产权。老城区的公寓房屋小区发生的主要矛盾是，供水、排水管道年久失修无人过问，居民与自来水公司互相扯皮。 以上两种情形，根据固定模式和N对N模式等模式，无论是供役地及其义务转让或者不转让，也无论是部分转让或者全部转让，也无论是否存在物业管理公司、业委会，最简单易行的办法，就是对照产权证来解决。有产权证的，铁定了负担地役权或者供役地的义务；无产权证的，铁定了不负担地役权或者供役地的义务。就这么办理。 总之，无产权证的居民，依然享受公益性住房的待遇；有产权证的居民，不再享受公益性住房的待遇。企事业单位“房改房”和经济适用房、政府保障房等有私有产权和无私有产权，大体上应当这么办理。当然，所有这些，地方政府有权决定该怎么做。以上建议，应当说是合理化建议，没有特殊情况发生，应当采纳以上意见。 相关法律：物权法第167条 相关名词： 〖供役地及其使用权部分转让〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416