第八十三章 夺回沪东项目
经过刚赴任一段时间低调在沪东市进行密集调研后，李治国对自己的施政思路有了更清晰理解。∈♀，沪东市作为国内第一大都市，改革开放的桥头堡，最重要的任务依旧是发展经济，笃实国内经济发展引擎的基础作用。 沪东是国外投资中国的首站，在国际上知名度仅次于首都天京，一直被诩为远东第一大都市。以沪东为中心，带动整个长江三角洲发展是国家战略层面规定的任务。和江浙省民营资本占主导不同，沪东这里主要是外国资本和国有资本两条大腿走路。 李治国上任后第一把火就烧在沪东市地铁枢纽商业中心项目上，这是沪东市重点推进的大项目，尤其上一任市长就牵扯其中导致落马。李治国必须要清理好上任遗留下来的坏账，和过去切割开来才能更好面向未来。 沪东市地铁枢纽商业中心项目原本元旦就要公布招商结果，但由于政治上的因素耽搁了一段时间，现在该到集中解决的时刻。 李治国召开了一个经济座谈会，主要邀约了有意投资沪东市地铁枢纽商业中心项目的投资商，倾听他们的意见，也把沪东市政府的处理结果向大家简单汇报一下。经审查手续合法的项目，沪东市政府继续承认，这让来自港府的大地产商松了一口气。同时，手续有问题的土地沪东市政府将会重新招商，寻找合适的合作伙伴继续开发。尽管之前有小道消息传过类似内容，但今天从李治国嘴里亲口说出就有了正式官方定论。 秦然也在受邀之列。在李治国调任之后，他就一直没有和对方见过面。和在江浙相比。李治国现在更加自信许多，多了一分一言九鼎的霸气。 会后。丁秘书特意通知秦然，说李市长想和他单独叙叙旧，时间安排只有15分钟。 首先向李治国表示了祝贺，秦然也向对方介绍了江南广场在江州以及宁博动工的现状，同时表示出投资沪东的强烈愿望。 还抓住机会介绍了公司的发展策略，进一步指明沪东市在公司版图中不可或缺的战略地位，当然还有他们此次地铁枢纽招商的方案描绘。 谈话中，李治国更感兴趣是地产商拿地的cao作流程，尤其是土地招投拍和协议出让这一块。 秦然一一把自己的体会和对方分享。重点指出了土地招投拍给地方政府带来巨额财政收入的现实。 会谈结束后，秦然隐约感觉李治国将会在土地市场上会有大动作，因为他突然召见自己不会单单是叙旧一说。 果然，李治国的第二把火烧到了土地出让问题上面，他要求沪东市自3个月内清理土地出让的乱象，自从7月1日开始沪东市所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。 这对江南集团来说可是好消息，在正要大举踏入沪东市时，当地的土地市场打开了大门，公平竞争状况下。公司并不惧怕任何对手。 在没有上头干涉状况下，江南集团凭借出色的设计方案和大手笔投资一举拿下了两大地铁站覆盖地块。届时，位于汇南区中心一、二号线相交占地10万平方的地块将投资30个亿，而位于二号线末端的浦江区的8万平方地块将投资20亿。分别建造新的江南广场。其中，位于汇南区的江南广场将会打造一座66层的摩天楼，成为迄今为止沪东市第二高楼。 由于是招商协议出让地价。所以地价不贵，10万平是5.2亿。而8万平是4亿，分期三年内支付完毕。 幸亏是之前就谈妥的项目。不然按照李治国要求的7月1日一律招拍挂出让，价格肯定会翻几倍。 原本秦然把商业地产公司称为“江南商用”，使用了一段时间后发现不是那么合心意，就把其改名叫“江南商地”，以此和专注住宅方向的“江南地产”区分开来。 “江南商地”成立一年时间左右，就发展迅速，短时间内连续拿下5座江南广场的订单，总投资额近百亿，以后发制人的优势赶超了“江南地产”。 不过和“江南地产”现金牛表现不同，“江南商地”正是资金黑洞，不断吞噬着江南集团融资的现金，暂时看不到产出的收获。 目前“江南地产”已经可以凭借自身滚动资金开始可持续发展，但“江南商地”却极度缺乏资金投入，单就一个江南广场项目金额都是以十亿计算。 如今已经动工的江州江南广场和宁博江南广场，在让施工房中建九局垫资了一部分后，“江南商地”真金白银投入已经达到6个亿，预计在竣工之前2年时间至少还需要准备10亿现金流供其使用。 然后沪东刚到手的两大项目，马上就又要缴纳首次分期土地出让金近1亿元，3年内要缴完9.2亿的土地款，更别谈总造价高达50亿的地铁枢纽上两座江南广场的建设。 房地产开发果然是资金密集的行业，就算江南集团已经初步成型，但现在面临的资金缺口依旧很大。 怎么办？ 降低企业的发展速度，先把江州和宁博市的江南广场建完后，再去考虑沪东的建设。如此一来，沪东市的商业地产项目动工时间至少要往后拖延一年半时间。 不行，一步慢步步慢了，在沪东市的竞争对手港商们已经准备动工，要是落后于对方或者跟对方一起大规模上市会形成大体量市场，招商和出售都会面临红海般的竞争。更何况，这跟和沪东市招商时的承诺不同，有损公司商誉，一不小心政府会收回地块。 不管如何。还是在沪东市要动工起来，至少要先建一座江南广场。 秦然最终定下了公司的发展策略。 单凭自有资金不可能撬动如此大规模的发展模式。只能得想办法融资了。 其一，当然还是找银行贷款。 真要感谢国家现在对房地产贷款管理没有从严。秦然凭借良好关系从江浙省的银行贷到了5个亿的资金，后来又从沪东市银行拿到了3个亿。 其二，继续民间融资。 从陆有财和汶州大肩客雷平福手中融到10个亿资金，让秦然不由感觉当地民间金融的发达，虽然利息比银行高1%，但基本上手续简便多了。 其三，就是到国外融资。 2000年3月，美国纳斯达克泡沫破灭，导致一大批国际资本需要需求新的避风港投资。准备加入wto的中国成为他们理想中的目的地。 天时地利人和，这时秦然招揽的人才终于派上了用场，集团cfo孙金贵精通国际财务运作，又有各方关系，在他的建议下江南集团面向国外资本成功发行了20亿人民币3年期以美元结算的人民币债券，利率仅为6%。 沪东市的两大在建项目极大吸引了投资者目光，他们一致认定前景广阔，因此公司债券的发行很顺利。对他们来说，中国除了天京。就是沪东，在沪东中心地段的项目肯定不会亏本。 有了这些资金储备，“江南商地”的项目应该可以维持发展。 接下来的重头戏就是招商了。 江南广场一建好，总要开门迎客嘛。那么商家呢？现在就要找好合作伙伴了。 当江南集团宣布在沪东市准备建设江南广场时，不少知名商家纷纷主动找上门，毕竟沪东市中心寸土寸金。 招商部的章诚这个时候忙得晕头转向。人手真的不够了，他一直催促柳旭峰调配更多的人手来帮忙。 当沪东市发展规划一公布。许多一线商家都主动找上门寻求合作的机会，从一个侧面可以看出沪东市在全国商业版图的重要性。 订单式合作。商家可以在江南广场兴建时就把自己的标准和要求告诉江南商地，由江南商地在施工时尽量满足对方的要求。 “我们双方不单单是一家广场的合作，而是要面向全国，我公司愿意为贵方走向全国更大的市场搭建舞台。就现在，已经落实规划的就已经有5座，照公司计划未来每个城市中心都能看到江南广场，你们想一想这是怎么样的发展前景。我公司，百分之百愿和贵方一起发展。当然只要都有这个意向，那么关于租金、地段、订单规划等要求都可以一一细谈。” 章诚在短时间磨砺下，已经知道该如何和这些精明的商家打交道。 依照秦然的吩咐，江南集团要找的是长期有实力的合作伙伴，双方互助互赢共同发展。 在沪东市项目利好消息刺激下，江南广场已经和好几个大企业达成了合作协议，例如超市巨头沃尔玛、家居巨头宜家集团、麦当劳、kfc、新华书店、沪东第一百货、万千食品等。 它们当中许多正打算在长三角扩张，为此也正在找合适的地方入驻，现在江南广场的发展步骤正和其一拍即合，所以双方很愉快地达成了合作协议。不过，这只是意向性协议，到底今后如何还要看第一座江南广场的实际表现而定。 于此同时，由宋鹏程领衔的酒店、电影院、ktv、游乐场公司也在进一步组建中，到时它们都将入驻江南广场。 江南广场的定位走中低端路线，抓住80%的大众人群就够了，所以要求的品牌也要符合广场定位，例如国际奢饰品就没有进入的必要。 在定位中，秦然要求60%属于商业零售，还有40%业态属于娱乐休闲类，尽最大可能把客人留在江南广场中。(未完待续。。)