当代物权法百科全书小辞典初稿929-2
当代物权法百科全书小辞典初稿929-2 不动产登记地方立法的依据 一、基本理念 1、定义 不动产登记制度地方立法的依据，系指不动产登记制度地方立法的法律依据、立法权利与义务的依据、客观情势和立法需要的依据、立法总原则和地方立法一般原则的依据，以及其他的立法、执法程序等方面的依据。 具体地说，制定地方性法规时应当遵循的原则，根据《立法法》的规定，主要有两大原则：一是根据本行政区域的具体情况和实际需要“按需立法”的原则；二是不同宪法、法律、行政法规相抵触的原则。 不动产登记制度地方立法的依据，主要有两个： 第一个，是遵守《立法法》规定的“相互协调、适当补充”立法原则。 地方立法适用于“下位法服从上位法”原则，不动产登记地方法的规定不得与行政法的规定相悖、相牴牾，需要在上级立法机关授权的前提下进行立法，地方法规的文本需交由上级立法机关备案，以便于监督实施。不动产登记制度地方立法如有需要，上级立法机关应当给予下级立法机关以批准实行，并给予适当的指导与帮助。 上级立法机关可以对于下级立法机关及其地方法进行跟踪调查，对于可以继续实行的地方法进行鼓励，对于不能继续实行的地方法建议予以修正或者废除。这是对于一般性的不动产登记法之地方法的处理办法。 对于香港、澳门特别行政区之不动产登记法，推定其法律效力，适用于特殊性的法律标准，只能由全国人大常委会有权决定其去与留。这两个特区是高度自治地区，享有独立自主的立法权，所确立的地方法只要不与宪法和其他上位法相牴牾，就应当准许他们制订与实施。 对于海南省、深圳市、厦门市、珠海市和汕头市这5个经济特区，过去30多年来为了便于招商引资、发展经济，中央给予一些相对特殊的立法权。随着07年企业所得税法颁布实施，已经不再给予外资企业以超国民优惠待遇，经济特区某些特殊性立法权会有所收敛。不动产登记法敏感性强，统一不动产登记制度是个大方向，今后经济特区也不例外。 宪法、物权法等法律法规规定的“城市土地归国家所有，农村土地归集体所有”的规定，这是国家、集体土地双轨制和二元化的规定，并不完全适合香港、澳门。 一则，这两个地区都是城市地区；二则，这两个地区并不存在集体经济组织。因此，这两个地区完全可以推定为土地所有权国有化地区。事关不动产登记法，以及事关《立法法》和地方立法的办法，必须考虑到土地所有制与中国大陆土地所有制的重大差别。 第二个，是遵守本法的基本要求。 本物权法第246条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”的规定，就是开诚布公地授权地方进行有针对性的立法，借以弥补法律规定不完全和照顾地方实际立法需要的问题。 诚然，遵守宪法规定和其他法律、行政法规的规定，是题中应有和必须之义。没有立法规矩不能成方圆，衡量地方立法的质量与效力，关键在于依法立法、严谨立法。 《物权法》是不动产登记制度立法的重要向导与领路人，不仅仅对于地方立法具有指导意义，而且对于中央立法和部门立法具有指导意义。 《物权法》颁布不到1年时间内，就密集性了颁布了《土地登记办法》和《房屋登记办法》等部门法，为“统一登记依据”打下了坚实的基础。2014年8月中旬，国务院法制办主持制订、国土资源部起草的《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》闪亮出场，为建立“统一信息平台”迈进了一大步。所有这些，与《物权法》第10条关于“建立统一的不动产登记制度”的大政方针，与《物权法》第246条关于“适当允许地方立法”的指导思想密切相关。上述两部部门法和一部行政法，都声称根据《物权法》的相关规定而制订。 对于《立法法》之立法依据而言，主要是一种抽象的原则性规定，至于具体规定则在所不问。 对于《物权法》而言，既有原则性规定，也有具体性规定；既有“建立统一的不动产登记制度”的规定，也有“适当允许地方立法”的规定。这种规定并不是临时性的规定，至少要管用几十年的。 关于“建立统一的不动产登记制度”的问题，并不是一蹴而就的，是需要不停地努力、不停地改善和完善的，追求的目标可以说是永无止境的。 关于“适当允许地方立法”的问题，可以分为两种情势来对待。 当“建立统一的不动产登记制度”实现前和实现后、大陆地区与海外的香港、澳门以及台湾等地区，可以分为两种情势来对待。 当“建立统一的不动产登记制度”实现前，地方性立法还可以继续进行或者继续保持，一般不会清理、废除地方性的不动产登记办法，除非有那么必要。 当“建立统一的不动产登记制度”实现后，中国大陆的某些地方法有可能会被法律、行政法所取代，某些会仍然保留。 对于香港、澳门特别行政区来说，是不动产立法的最大地方自治区，法律内容很有特色、很有成效，一些不动产登记法至少可以稳定地管用几十年。这两个特别行政区，而且是土地所有权国有化的地区，也是全国唯一的两个土地国有化的省级市区，不动产物权关系非常清晰，已经成为“建立统一的不动产登记制度”的全国示范地区。 反观中国大陆，依然是土地所有权双轨制、二元化地区，不动产物权关系极其复杂，官员的廉洁自律指数及其排名远远落后于香港、澳门和台湾省，“建立统一的不动产登记制度”阻力非常之大。 有的专家学者认为，“建立统一的不动产登记制度”需要与行政体制改革配套进行，这一点没有错。如“统一登记机构”与此项改革确实密切相关。关键在于，这只不过是问题的一个方面。“统一登记机构”是比较容易解决的问题，而“统一登记信息查询”是很不容易解决的问题。现在仍然有很多官员以各种借口，一贯反对“建立统一的官员财产申报制度”，千方百计地隐瞒、藏匿、转移自己的财产，企图逃避法律和人民的监督。其中就有很多的大贪官污吏，最害怕“建立统一的不动产登记制度”，最害怕建立健全“统一登记信息查询”制度。 “统一登记信息查询制度”与“统一的官员财产申报制度”，是密切相关的。“统一的官员财产申报制度”没有建立健全，“统一登记信息查询制度”即使是建立了，也会影响到具体实施。 “统一的官员财产申报制度”建立健全后，官员所谓的隐私保护权和保护范围会大大缩小，建立健全和贯彻落实“统一登记信息查询制度”就会比较顺利。 “统一的官员财产申报制度”建立健全前，官员所谓的隐私保护权和保护范围不会大大缩小，反而会大大扩大，建立健全和贯彻落实“统一登记信息查询制度”就会比较困难。 2、关联 物权法是普通法，但是规范和调整不动产和动产的专门法，而且是经过全国人民代表大会通过的另类财产权法。并且不动产登记法贯穿于制度物权法和普通物权法、担保物权法的各个方面。 物权法关于“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”的规定，与城市房地产管理法、立法法的规定是一致的，同样是有效的，是无可置疑的。 城市房地产管理法第62条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认与变更，分别载入房地产权证书。” 立法法第63条规定：“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。” “较大市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行。” “本法所称较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地和经国务院批准的较大的市”。 省、自治区的人民政府所在地的市为省会城市，经济特区所在地和经国务院批准的较大的市为国家计划单列市。国家计划单列市，国家根据需要和可能进行一定数量的增加与变更，并赋予国家计划单列市以一定的自主立法权。但是过度的下放立法权会起反作用的，如美国将立法权基本下放到51个州，造成了全国的法律和法规很不统一，有些地方法非常的怪诞。 不动产登记制度属于重要的制度物权法范畴，对于普通物权法和担保物权法有着十分重要的指导意义。无论是中央立法或者是地方立法，都要从不动产登记的一切实际出发，遵循一定的立法原则，不能逾越立法权限。 二、地方立法权主体 （一）概述 地方立法权主体，是由法律规定的下位法立法权主体，替国家、替人民、替法律、替上级立法机关负责，要求正确地行使立法权利，履行立法义务，为建立全国统一的不动产登记制度尽心尽力，认真履行立法、执法、修法和废法的法定程序，不得以法谋私、以权谋私，不得制订与上位法相抵触的法规的条文。 地方立法权主体，根据《立法法》的规定和参考《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》规定的对象，不能随意扩大立法权规格。 国家根据需要和可能，根据法律规定，可以适当增加或者调整、变更地方立法权主体，但原则上应当是“宁缺勿滥”。 地方立法权主体及其依据如下。 中国各种法的等级，分为宪法、法律、行政法规、地方性法规（自治条例、单行条例）、规章等几大类型。其中，地方性法规由具有地方立法权的人大会议或人大常委会制定。 根据立法法的规定，具有地方立法权或者说被授予某种法立法的权力机构主要分为两个层次。地方立法权主体在更新过程中。 一是省、自治区、直辖市人大会议及其常委会立法机关，为国家一级行政区人大会议及其常委会立法机关。 目前，中国共有23个省、5个自治区和4个直辖市、2个特别行政区，行政区划级别为正省部级。由全国人民代表大会审议决定设立的国家一级行政区及其立法机关一共34个，这是不动产登记制度地方立法的最主要的义务机关。这种地方立法权主体是否下放立法权，应当经过全国人大常委会批准执行。 以上34个正省部级立法机关，关于不动产制度立法和不动产登记制度立法方面的自主权程度，大概可以分为以下几种类型。 1.最自由散漫型。 为台湾省，这是中国唯一脱离中央领导的省级地区，自从1949年以来一直是与新中国的中央分庭抗礼，故各种立法一直是最自由散漫的。 台湾省基本上是沿用旧中国国民政府“六法全书”那一套规定，民法体系包括不动产登记法是相当健全的。说这里是私有化地区，那只不过是生产经营领域是如此。有人估计台湾的土地国有化水平高达40%以上，高于中国大陆的土地国有化水平。主要是抗日战争结束后，国民政府没收并接管日伪政府以及大量日本侨民资产和通过大量赎买当地大地主土地所至。 台湾省的土地管理可能是世界上最为严格的。台湾土地法第16条规定：“私有土地所有权之转移、设定负担或租赁，妨碍基本国策者，中央地政机关得报请行政院制止之。”第17条规定，农地、林地、渔地、牧地、狩猎地、盐地、矿地、水源地等，“不得设定负担或租赁于外国人。” 所有这些关系国计民生的重要土地，连出租、抵押给外国人都不行，更无需遑论转让给外国人。这种规定非常重要，对于抵制外国金融、地产大鳄的掠夺和房地产泡沫危机起到了决定性作用。上世纪八十年代日本过度开放房地产市场，由房地产泡沫所导致的经济衰退长达30年；2008年美国金融危机即房地产泡沫危机，也是因为没有抵制外国金融、地产大鳄的掠夺所至。08房地产泡沫危机重创了美国经济，也重创了世界经济。台湾由于强化了土地管理，就没有出现美国、日本和东南亚那种房地产和金融危机，经济上一直平衡地发展。 2.最支持型。 香港、澳门为特别行政区，中央最支持他们独立自主地立法，基本上保留了旧的不动产制度和不动产登记制度立法方面的自主权。 很多人只知道香港、澳门特别行政区是个资本主义制度的地区，殊不知他们的土地所有权百分之百是国有化（公有化）的，不存在所谓的国家所有制与集体所有制的土地所有权二元化模式。他们在不动产方面的公物权与私物权界限是很明显的。他们的不动产管理水平和不动产登记制度地方立法水平并不落后。 香港、澳门两个特别行政区，由于英国当局100年的租借和葡萄牙当局400年统治中国政府主权下的土地，故土地所有权不能自由转让和设定担保负担，只有土地使用权才可以自由转让和设定担保负担。 就是说，在香港，单位、个人所取得的土地产权不是土地所有权，而是地产权，所适用的法律是英国法，即信托地产制法。英国法的地产权，包括占有地产权和将来地产权、残留地产权和复归地产权、完全拥有的地产权与租借地产权，均为信托财产权。 英国财产法中的土地所有权是属于国王的，其他任何人也不能取得土地所有权。这跟中国封建社会的土地管理与土地登记制度如出一辙。国王代表国家并不代表个人行使土地所有权，土地所有权与国家领土主权是一致的。这对于大陆法系来说是不可思义的，而大陆法系的私人土地所有权更是不可思义的。很多法学家认为，地产权比土地所有权的概念更加精确，具有更深刻的法理意义。 尽管统治澳门的葡萄牙当局是大陆法系国家，不是英美法系国家。为了殖民地统治的需要，他们跟英国一样，采取“信托地产制”，私人只能享有信托式土地所有权或者一般的土地使用权，而将澳门的土地所有权定义为“王有制”（封建式的国有制）。 香港、澳门这两个特别行政区回归祖国以后，中央立法机关并没有专门规定他们的土地所有权归属问题，也没有对此进行公开宣传，是悄悄地实施土地所有权国有化的。 土地所有权与土地使用权，是两个完全不同的物权概念，前者是自主权性质的地产权，后者是他主权性质的地产权。 至今仍然还有很多人不懂得这两个概念的等级制度，常常犯常识性的错误。只有懂得《物权法》的人，才能消除误会。 至今仍然有许多人认为中国大陆的土地制度无比优越，殊不知，香港、澳门特别行政区的土地制度才是真正的优越。 香港、澳门特别行政区的土地权属关系是“国家的土地所有权 私人或者单位的土地使用权”，物权关系就是这么简单。不动产登记法的对象，就是这么简单。 中国大陆的是“国家的土地所有权 集体的土地所有权 集体的土地使用权 私人或者单位的土地使用权”，物权关系就是这么复杂。不动产登记法的对象，就是这么复杂。 确切地说，中央支持香港、澳门特别行政区地方立法。反过来，他们的立法经验成熟后，也支持中央立法，主要是把他们的立法经验传授到大陆方面来，实现优势互补和相得益彰的好效果。 3.最宽松型。 西藏自治区和新疆自治区地广人稀，许多地方农牧民的自留地、自留山、宅基地面积，可以适当地比其他地方多分配一些。 饲养牲畜的家庭，有的每户多达数十头只，有的每户多达数百头只，宅基地面积小了根本不行。牧区实行新农村建设后，地方政府和地方立法机关都必须满足牧民生活与生活需求。 关于什么“违章建筑”之类的定义，城市地区与牧民地区应当有所区别。发展生产，改善生活，方便群众，服务人民，才是执政为民的第一要务。 4.一般的自主权型。 全国立法自主权最大和较大的正省部级立法机关应当不超过10个，不到总数的1/3。其余是应当是不动产制度立法和不动产登记制度立法方面的一般自主权。这只是个大概的估计数字，一般自主权正省级立法机关只会增多，不会减少，这是与全国土地管理制度和不动产登记制度越来越严格的发展趋势有很大的关系的。 二是较大或者较重要的市人大会议及其常委会立法机关，行政级别相当于副省级，或者属于正厅级而立法权限却拟定为副省级。所谓较大或者较重要的市，分为省会市、经济特区市、特大型经济开发区和条件比较特殊的较大城市三个类型。目前，中国一共有18个副省级行政区。 副省级城市是中华人民共和国的行政区名录之一，受省级行政区管辖，立法权限仅次于正省级行政区的立法权限。但是，就不动产登记制度立法而言，涉及到国家的经济扶持政策和土地等不动产优惠政策，这些立法权限，有可能在个别方面甚至于比国家一级行政区立法权限还略大一点。如厦门、深圳这两个经济特区享受了国家的特殊政策，与福建省和广东省的立法权限有得一比。 目前中国共有27个省会市、4个经济特区所在地的市（深圳市、厦门市、珠海市和汕头市）、18个较大的城市。其中海南省为省级经济特区，省会海口市。香港、澳门为特别行政区（正省级），无省会。 经国务院批准的《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》规定享有地方性法规制定权的城市有（更新中）：唐山市、大同市、包头市、大连市、鞍山市、抚顺市、吉林市、齐齐哈尔市、青岛市、无锡市、淮南市、洛阳市、宁波市、淄博市、邯郸市、本溪市、徐州市和苏州市。 其中，10个省会城市之哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安，5个计划单列市之大连、青岛、宁波、厦门、深圳，一共15个为副省部级城市。 新疆伊犁哈萨克自治州为全国唯一的副省级州区，上海市浦东新区、天津市滨海新区为副省级区。 一共有18个副省级行政区。经过全国人大常委会授权，也可以比照副省级城市的权限行使地方法规立法权。 同样是地方性法规，正省级立法权优于副省级立法权，副省级立法权优于非副省级立法权。 根据立法法的基本要求，下位法不能与上位法发生抵触，否则就不能发生效力，需要修正或者废除。 这18个副省级行政区是全国最重要的经济区，国家在土地开发与使用政策和不动产登记制度立法方面，在不同时期具有不同的倾斜政策，经过省、自治区、直辖市立法机关和全国最高立法机关批准，可以作出个别性的调整。 （二）注意事项 不动产登记之地方性立法，政策性、敏感性强，对于科学性、时效性有着特殊的要求，需要注意坚持原则和把握分寸。 1、必须坚持以原则性为主、以灵活性为辅的方针。 就全国的发展形势来说，建立健全统一的不动产登记制度，这是一种发展趋势，也是大家共同的追求目标和必要措施。 不动产登记之地方性立法，可以认为是过渡性的立法，不能违背《立法法》的基本原则、指导思想，也不能与建立健全统一的不动产登记制度的做法相抵触。 地方性立法始终是过渡性、辅助性立法，不能因小失大，更不能颠倒主次。 譬如，目前全国的立法中心在于建立健全全国统一的不动产登记制度，正在紧张有序地进行之中，不动产登记之地方性立法与全国性立法争抢地盘、抢风头，只能适可而止。否则，就是无用功的做法，也是得不偿失的结果。 还有的地方立法也是开后门性质的。有的城市以试点小产权房进入市场自由流转“改革”为名，趁机给受让小产权房登记发证，在全国造成很不好的影响。最后被中央叫停并进行登记清理，不再进行这种开后门的做法。 所谓小产权房，是指改革开放初期，某些农村地区的土地未经行政规划许可，利用农村土地修建的集资房。集资人，有农村居民，也有城市居民。 倘若允许小产权房在一级市场自由流动，这对于有偿取得国有建设用地使用权的产权人是很不公平的。前者的土地使用权，是未经法定程序、未付出什么代价或者象征性付出代价而取得的，而且修建房屋时是没有合法的报批与规划手续的。后者的土地使用权，是经过法定程序、已经付出很大代价或者巨大代价而取得的，而且修建房屋时是有合法的报批与规划手续的。 更有甚者，所谓的小产权房及其使用的建设用地，很多是以权谋私的产物，财产来源本来就不清白。倘若允许小产权房在一级市场自由流动，就会使得非法财产合法化了。总之，这种做法，既不是公平合理的，也是违法的。 地方立法时，既要尊重历史事实，又要区别对待。一般而论，不动产登记时，可以保留小产权房的居住权，而不是登记为承认其房屋所有权。这就是“必须坚持以原则性为主、以灵活性为辅的方针”的本义之所在。 2、不能假借地方性立法之名，行以权谋私之实。 不动产登记之地方性立法，粗看起来是非常简单的事情，其实不然。这里面牵涉到各种各样的地权关系、产权关系、物权关系、占有关系和利益关系，要求地方立法机关运用系统工程原理与一般均衡原理，正确处理这些复杂的关系。 长期以来，地方政府无良官员、无良村干部与无良开发商一道组成金三角、铁三角，在房地产开发过程中肆意损害国家利益、集体利益和群众利益，而地方的不动产登记法却成为这些违法犯罪分子的保护伞。 最近落马的腐败市长、区长、镇长和村长等大小官员，很多是与开发商利益输送和贪污受贿有关。其中有一个副市长，在任职镇长期间擅自将政府征收利用的农村集体土地截留18%，在城市中轴线黄金地段贱卖给志同道合的开发商，他同每个村干部一道贪污受贿，而无良开发商因此而赚得盆满钵满。因此，国家、集体和群众财产损失高达数亿元至数十亿元。 该市以往制订的“村镇留用12%”的规定，是一种错误的地方法。国家政策规定，征收集体土地后应当采取采取“招拍挂”的方式公开转让国有土地使用权。而集体未征收的土地，镇政府和村集体不能私自转让。 从以上例子中，我们可以领悟这样一个道理：所谓的不动产登记法，不仅仅指不动产登记法本身，而且还包括权源法在内。该市以往制订的“村镇留用12%”的规定是一种权源法，这种引导法不合理，必然导致登记法错误。 相关法律：物权法第246条 相关名词： 〖不动产登记立法总原则〗〖目前不动产登记制度的立法形势〗〖不动产登记地方立法的一般原则〗 〖不动产登记〗〖不动产登记适度公开原则〗〖不动产登记机构与范围〗〖不动产统一登记制度〗 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416 〖本文要点〗 不动产登记制度地方立法的依据，系指不动产登记制度地方立法的法律依据、立法权利与义务的依据、客观情势和立法需要的依据、立法总原则和地方立法一般原则的依据，以及其他的立法、执法程序等方面的依据。 具体地说，制定地方性法规时应当遵循的原则，根据《立法法》的规定，主要有两大原则：一是根据本行政区域的具体情况和实际需要“按需立法”的原则；二是不同宪法、法律、行政法规相抵触的原则。 不动产登记之地方性立法，政策性、敏感性强，对于科学性、时效性有着特殊的要求，需要注意坚持原则和把握分寸。 1、必须坚持以原则性为主、以灵活性为辅的方针。 2、不能假借地方性立法之名，行以权谋私之实。 附录三： 不动产登记暂行条例（征求意见稿） 第一章总则 第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。 第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 第三条国家实行不动产统一登记制度。 不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。 不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。 第四条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： （一）集体土地所有权； （二）房屋等建筑物、构筑物所有权； （三）森林、林木所有权; （四）耕地、林地、草地等土地承包经营权； （五）建设用地使用权； （六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权； （九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利。 第五条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。 第六条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。 跨县级行政区域的不动产的登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。 国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目的用海、用岛等不动产的登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。 第二章不动产登记簿 第七条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有惟一编码。 不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。 不动产登记簿应当记载以下事项： （一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况； （二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况； （三）涉及不动产权利限制、提示的事项； （四）其他相关事项。 第八条不动产登记簿可以采用纸质介质，也可以采用电子介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿惟一、合法的介质形式。 不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有惟一、确定的纸质转化形式。 第九条不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。 第十条不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。 采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。 采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。 第十一条不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。 行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。 第三章登记程序 第十二条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。 属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请： （一）尚未登记的不动产首次申请登记的； （二）继承、接受遗赠取得不动产权利的； （三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的； （四）权利人姓名、名称或者自然状况变化，申请变更登记的； （五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的； （六）申请更正登记和异议登记的； （七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。 第十三条当事人或者其代理人应当到不动产登记机构现场申请不动产登记。 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由监护人代为申请。 不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。 第十四条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： （一）登记申请书； （二）申请人、委托代理人身份证明材料、授权委托书； （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。 不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。 第十五条不动产登记机构应当自收到不动产登记申请材料之日起5个工作日内进行初步审查，并分别按照下列情况办理： （一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理； （二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理； （三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场一次性告知申请人需要补正的全部内容；未告知的，视为符合受理条件； （四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场告知申请人向有登记权的机构申请。 不动产登记机构不予受理的，应当书面通知申请人。 第十六条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验： （一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致； （二）权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致； （三）申请登记的不动产是否存在权属争议； （四）登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定。 第十七条属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看： （一）房屋所有权初始登记； （二）在建建筑物抵押权登记； （三）因不动产灭失导致的注销登记； （四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。 对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关国家机关进行调查。 不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。 第十八条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30日内办结不动产登记手续，法律、行政法规另有规定的除外。 同一不动产权利有两个以上主体申请登记的，不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记，法律、行政法规另有规定的除外。 第十九条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。 不动产登记完成的，应当依法向申请人核发相应的不动产权属证书或者登记证明。 第二十条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面通知申请人： （一）不符合法律、行政法规规定的； （二）存在尚未解决的权属争议的； （三）申请登记的不动产权利超过规定期限的； （四）法律、行政法规和本条例实施细则规定不予登记的其他情形。 第四章登记信息共享与保护 第二十一条国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。 各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。 第二十二条不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。 国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。 不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。 第二十三条权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。 有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。 第二十四条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。 查询不动产登记资料的单位、个人不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得向社会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料。 第五章法律责任 第二十五条不动产登记机构工作人员损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，串通他人进行虚假登记，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第二十六条伪造、变造或者买卖不动产权属证书、不动产登记证明，或者使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第二十七条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人违反国家规定，泄露不动产登记资料或者登记信息，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任，对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第六章附则 第二十八条本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。 不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记，按照国家有关规定执行。 第二十九条本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。 第三十条本条例自年月日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。 （来源：国务院法制办网站）