当代物权法百科全书小辞典初稿391-1
当代物权法百科全书小辞典初稿391-1 共有物重大修缮之双多数决与单多数决 一、基本概念 共有不动产之处分和重大修缮，除了“一致决”和“多数决”两种原则以外，还可能存在“双多数决”和“单多数决”两种方法。夫妻、家庭、业主、相邻、合伙或者股份等共有关系的结构与性能不同，所选择的方法可能有差异。 中国物权法关于不动产之处分和重大修缮，实际上前后形成了“双多数决”和“单多数决”两种方法，需要根据具体情况、根据需要和可能进行区别对待。例如本法第76条第6款和本法条款的规定就是两种不同方法的“多数决”。 “双多数决”，即既按不动产建筑面积三分之二以上和按共有份额三分之二以上的多数来决定共有不动产之共同处分和重大修缮。一般是指按份共有关系人关于建筑物之类不动产的共决方法之一，或者说是指业主按份共有关系人加强共管权、共决权的一项重要选项之一。在业主专有与共有并存、共同共有与按份共有交错和没有收益分配的情势下，可放弃“一致决”原则、采用“多数决”原则，继而采“双多数决”方法，也许是个不错的选择。另有约定的除外。 “单多数决”，即不按不动产建筑面积三分之二以上、只按共有份额三分之二以上的多数来决定共有不动产、动产之共同处分和重大修缮。虽然同属于按份共有关系之“多数决”原则，却比“双多数决”简便易行，对于全部动产和部分不动产均适用。物业相邻共有、合伙共有、股份共有等按份共有关系中，在有收益分配情势下，可以忽略按不动产建筑面积三分之二以上份额，专门按三分之二以上的多数来决定共有不动产、动产份额来决定处分共有物或者着手重大修缮。另有约定的除外。 物权法第76条第6项规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”，应当属于重大修缮之列。该条款规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，以及改建、重建建筑物及其附属设施，“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”这是“双2/3以上多数决”的规定。但是，本条款却变成了“单2/3以上多数决”的规定。 本条款规定的是不动产和动产按份共有人重大修缮决定权的，且按份共有人是确定的；第76条仅规定不动产业主共有人重大修缮决定权的，且按份共有与共同共有的不动产是混杂的。故本条款是在第76条规定的基础上的再分类。 不过，我们也知道，关于共有物的共同处分权问题，当然不止于建筑物区分共有权这一类型，除此之外，还存在夫妻共有、家庭共有、合伙共有和股份共有等其他多种共有形式。尤其是动产的重大修缮，很多时候是采取约定的办法进行。 建筑物区分共有权的特征是，共有权与专有权粘连得很紧密，专有权是主物权，共有权是附物权，但每个业主的专有权、共有权因房屋建筑面积而有不同的权利与义务；并且每个业主关于房屋修缮的权利义务都有一定的弹性空间，共有物与专有物毗连的松紧程度有所不同；并且内外物权关系相互起作用相互制约。而物权法又不能过多的干预业主的自主权，为了保险起见，涉及到按份共有时，就采取“双多数决”的办法。 二、一般分析 1.对于“双多数决”和“单多数决”的认识方法 为了解决本条款与第76条第6款的矛盾，我们还得具体情况具体分析。鉴于“经全体共同共有人同意”的规定是死规定，法律上无龃龉、大家的观点上不会有什么意见，那么，我们可以在“按份共有”方面研讨一下。 第一，对于动产的处分与重大修缮，涉及到按份共有时，均适用于本条款之“单多数决”。因为这是简单的内部的物权关系，容易用经济价值来衡量，没有多少弹性空间和物权矛盾，故采取本条款的办法进行统一解决。 第二，对于业主改建、重建建筑物及其附属设施和重大修缮、处分共有财产的，涉及到按份共有时，采取第76条第6款的“双多数决”规定来解决。理由如上一自然节中所示。 第三，对于家庭共有、夫妻共有的不动产或者动产的的处分与重大修缮，涉及到按份共有时，均适用于本条款之“单多数决”。如果说家庭人数仅为2人的，最好采取“一致决”。只有这样做，才能使得家庭、夫妻财产的安全系数得以保证，使得财产共管权趋于圆满状态。这也是简单的内部的物权关系，容易用经济价值来衡量，没有多少弹性空间和物权矛盾，故采取本条款的办法进行统一解决。 第四，对于合伙共有的不动产或者动产的的处分与重大修缮，涉及到按份共有时，均适用于本条款之“单多数决”。如果说合伙人数仅为2人的，最好采取“一致决”。只有这样做，才能使得合伙财产关系的安全系数得以保证，使得合伙财产共管权趋于圆满状态。这也是简单的内部的物权关系，容易用经济价值来衡量，没有多少弹性空间和物权矛盾，故采取本条款的办法进行统一解决。 实际上，重大修缮是属于共有物的另类处分权，与特定共有物的常规处分权相比，还是有一定区别的。如建筑物的重大修缮，可能要对建筑物的内室进行进修，对外墙进行贴瓷砖处理，或者撤换墙壁的旧砖块，以至于整栋房屋的改建、重建，不包括换玻璃、换门窗这引起小修缮在内。建筑物的重大修缮，可以依据建筑物使用标准来进行，也可以根据共有人的美学爱好来进行，所达目的，是为了建筑物的保值、增值（保有、增益使用价值）。 重大修缮作为一种另类处分权是费用付出的处分权，而特定共有物的常规处分权一般则涉及财产收益的处分权，两者之间是价值观不同的处分权。比如，如果说建筑物的重大修缮可以保留共有权的话，出售建筑物则是不保留共有权。两者之间的区别很大：同样是按照“应当由占份额三分之二以上的按份共有人作出决定”，前者容易通过，并且看不出“多数决”的多少瘕疵；后者不容易通过，并且可以看出“多数决”的瘕疵。 比如，甲乙2人（不同家庭）共同出资100万元购买一个商铺，甲方出55万元，乙方出45万元，双方都不够2/3的份额，一个同意重大修缮，另一个不同意重大修缮，这个事情怎么处理？到头来，还是要采用“一致决”原则。 重大修缮既然是非常规支出项目的处分权，也不能与常规支出项目的处分权相类比。经常账目的开支是必须执行的开支，其处分权是经常处分权；非经常账目的开支不是必须执行的开支，其处分权是另类处分权。由此可见，重大修缮的处分权是临时性处分权，有时候，是可以看作省略或者临时省略的处分权。譬如，业主共有人给外墙修缮贴瓷砖，业主感到不是很迫切，而且劳民伤财、费时费力，“唉，暂时不修缮吧”——这就是“可以看作省略或者临时省略的处分权”。 共有物的重大修缮，包括不动产和动产的重大修缮，有些处分权是容易理解的，有些则不一定好理解。如果是汽车、机器设备的重大修缮，尽管可以按照该动产的大修规程来执行，因为涉及到交通安全、生产安全和机械的使用寿命问题，以及报废处理等问题，这种修缮具有法律强制性的另类处分，“多数决定”也罢，“一致决定”也罢，其安全制度化意义高于处分制度化意义，这个问题是不大的。 然而，房屋、建筑物的重大修缮，虽然也涉及到住户安全的层面，法律强制性处分的刚性反而不如动产共有物的重大修缮。一则，不动产的重大修缮标准相对模糊，不动产使用寿命的弹性也较大；二则，不动产的重大修缮很是费工、费时、费力、费财，导致许多共有人拖拉不执行。 他不是“我要不动产的重大修缮”，而是“要我不动产的重大修缮”。本条款的客观条件，就是在“我要不动产的重大修缮”的主观愿望基础上设置的，没有考虑到共有人消极因素的一面。如果涉及到共有人建筑物的改建、重建，所面临着的问题就会更大、更多，更是不能以强制性手段来执行所谓的“多数决定”原则和“一致决定”原则。总之，只要该共有物不是国家、集体的共有物，不动产的重大修缮进程是缓慢的、艰难的，这实际上跟物权法的效力在较劲。 另外，按一般道理，本条款与物权法第九十七条的规定，有不一致的地方，希望司法解释能够说明，或者通过修改物权法，实现两个条款保持法度、效力的一致性。然而，事情不是那么简单，物权法第76条第6款规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”，是应当属于重大修缮之列，但决不是一般的重大修缮之列，即使是共同共有的改建、重建建筑物及其附属设施，最稳妥的办法，仍然应当采取“一致通过”的原则。不然的话，那些不同意改建、重建建筑物及其附属设施的业主的共同管理权、共同处分权就受到人为的侵犯，矛盾冲突是不可避免的了。 2.两种不同性质的处分权，决定原则是不同的 大陆法系的有些国家、地区，对于经常项目与非经常项目的处分权不是一致性的。例如，中国台湾地区民法第828条规定：“公同共有人之权利义务、依其公同关系所由规定之法律或契约另有规定外，公同共有物之处分及其他之权利行使，应得公同共有人全体之同意。”其中，“公同共有物”就是共同共有物的意思。均采取“一致决”原则。但是，在第820条第3款则规定：“共有物之改良，非经共有人过半数，并其应有部分合计已过半数者之同意不得为之。”其中，“共有物之改良”，包括共同（公同）共有和按份共有共有物的保养、维护、维修、修缮、翻新之类的改观。因为“共有物之改良”是必须的，且为费用支出、非经常项目的处分权是强制性的，也就不需要“应得公同共有人全体之同意”，仅支持“非经共有人过半数，并其应有部分合计已过半数者之同意不得为之。”的“双半数通过”。 中国物权法共同共有物的处分权设置，是与国际接轨的“一致决”原则，这是没有问题的。 但是，这不是说事无巨细样样、件件都要执行“一致决”原则，肯定不是这样的。共有人内部是有专业分工的，某些事务是有专人负责的。因此，“应当由全体共同共有人作出决定”的原则，只是针对重大事项、重要共有物的“一致决”。 相关法律：物权法第97条 相关名词：〖共有物处分权〗〖主要共有物处分权的基本特征〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416