当代物权法百科全书小辞典初稿380-1
当代物权法百科全书小辞典初稿380-1 相邻共同共有制 一、基本概念 1.定义 相邻共同共有制，系指相邻地役权、建筑物及其设施之共同共有制，主要形态是业主不动产共同共有制，由本物业小区扩及其他的相邻物业小区形成连环式相邻共同共有制。 通常，相邻共有是指相邻建筑物及其设施的所有权共同共有、使用权共同共有、利用权共同共有或者作用权共同共有。其共有范围，有建筑物规划小区业主的相邻共有、建筑物规划小区之间的相邻共有两大类别。本文仅讲建筑物规划小区业主的相邻共有一个部分。其中起纽带作用的是相邻地役权关系的共同共有制，而相邻建筑物及其设施共同共有制是起权利作用的共同共有制。 相邻共同共有制，是由相邻业主共同共有制、相邻物业小区共同共有制和相邻地役权共同共有制串联起来的组合式共同共有制。鉴于各业主关系、物业小区关系和相邻地役权关系的实际情形，鉴于不动产相邻关系的不动产共同使用权、作用权、利用权胜于个人所有权的特点，基于相邻关系“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的基本原则，除农业个体地役权以外，相邻业主之间、物业小区之间和相邻地役权之间的共有关系，可以将部分业主的按份共有关系拟定为“业主共同共有关系”，并形成民主化、制度化。 大陆法系国家或地区民法中规定共同共有的不多，瑞士和中国台湾地区“民法”明确规定了共同共有，只是中国台湾地区“民法”称之为“公同共有”。中国物权法和民法通则已经明确规定了按份共有和共同共有两种共有制。 2.主要特征 其主要特征是：（1）共益性物权突出，私益性物权常常让位于共益性物权。物业小区中，理论上，购房面积大的业主对于公用设施和建设用地所占有的份额肯定大些，否则其份额小些，并可以由此推定这种业主共有关系应当是“按份共有关系”。但这些公用设施和建设用地的不动产没有特殊情况发生是不能分割的，必须突出共益性物权，保持共有关系的完整性。（2）共同使用权、作用权、利用权突出，业主个人所有权常常让位于众业主共同共有的所有权。传统物权法没有讲使用权、作用权、利用权的共有关系。而从当代物权法和宏观物权法来看，所有权的共有关系固然是非常重要，但有时候这种共有关系也会变虚变弱，隐约地让位于使用权、作用权、利用权的共有关系。当公共利益利益优先、共有利益优先的时候，或者所有权的权益不能分割的时候，业主个人所有权的“按份”共有关系就被限制、被削弱，让位于共同共有关系，让位于众业主的使用权、作用权、利用权。（3）主流倾向是扁平化，兼顾共有财产收益的“按份额分配”。客观上，相邻共同共有制需要相对平均主义即权利扁平化，需要将大业主的一部分不可分割的权利匀给小业主，如若不这样做是行不通的。在大权独揽、小权分散的情势下，将可分割、可分配的财产按照大小业主的大小份额来具体cao作，兼顾共有财产收益的“按份额分配”。如物业小区属于业主共有的附属设施改为经营性用房并有收益的，原则上应当按照大小业主的大小份额来“按份额分配”。（4）建设用地使用权一般由制度物权法规范与调整，其他财产一般由普通物权法、担保物权法规范与调整，并依业主规约、合同约定来平衡共有关系。尽管每个业主都是民事主体，遵守民法、物权法等普通物权法、担保物权法的规定是自然而然的事情。而每个业主的建筑物、土地使用权以及相邻关系的一系列义务，会有很多政府部门来监管，很多牵涉到制度物权法的层面。至于业主规约、合同约定，那是具体问题具体解决的事情，是业主共管权、共决权等意思自治主义的范畴。（5）业主不动产权利的设立、变更、转移、消灭或者行使、保护、规范、调整、限制，均实行登记生效主义和“房地合一”的原则。业主是共有关系人，又是个体行为人。他们有共同的、也有个体的权利与义务。业主不能以放弃某种共有权利为由拒不履行义务。也不能为是否共同共有关系、按份共有关系而争论不休。业主抵押、出租、出卖自己的房屋，个人不能擅自抵押、出租、出卖共有的土地、房屋、附属设施、停车场，建设用地使用权、地役权。部分设施的个人收益权可一并转让给受让人。 3.指导思想 其基本的指导思想是：（1）不可分割的财产，如没有特殊情况发生，无论是大业主、小业主，也无论是其可区分的份额大小，平时均当作共同共有份额对待。（2）区分共有所有权和共有使用权、利用权、作用权。（3）区分所有权制度与所有制制度对于相邻共同共有制的影响。（4）国有企事业单位和集体企事业单位，所对应的是制度信托所有权，不能混同于私人的一般业主。 传统物权法有很大的局限性。只讲所有权共有制，不讲使用权、利用权、作用权共有制；只讲所有权制度决定作用，不讲所有制制度决定作用；常常把全民所有制、集体所有制的权利义务混同于私人和其他人的权利义务，没有将个性与共性区分开来。从相邻共同共有制的定义、特征和指导思想中不难看出，当共同共有关系成立以后，个人利益服从于共有利益、按份共有关系服从于共同共有利益已经成为不成文的规则。 我们不会刻意地追求“个人利益服从于集体利益”、“集体利益服从国家利益”，但有时候还真得这么做。如地方政府主持搞房地产建设，众业主便可以得到价廉物美的房屋与物业管理服务，并且业主的共有关系也更加和谐稳定。如若私人和外资企业搞房地产建设，众业主只得倾其所有、到处借贷购买高价房屋，并且业主的共有关系也更加不理想。 二、基本要点 1.业主的相邻共有 规划小区业主的建筑物及其附属设施的相邻共有，除了按份共有以外全部是共同共有，即大部分为共同共有。按份共有部分应当在产权证上载明。共同共有部分有些应当在产权证上载明，有些可以省略载明。小区总面积及四至范围、绿地及其附属设施的建设与铺设、辅助建筑物的产权归属、车库的归属，也应当写在产权证上。 不动产相邻建筑物及其设施的共同共有，包括小区公路、绿地及附着物、文体设施、电梯、楼梯、走廊、水泵及泵房、人防地下室、游泳池，以及用水、排水、电源、燃气、暖气、消防、报警和公共照明、公共卫生等辅助设施，均为本小区业主共同共有。有的小区，甚至于将车库列为业主共同共有项目。 建筑物规划小区之间的相邻共同共有，指两个或两个以上规划小区共用的自来水阐门及管道、排水管道、变压器、道路桥梁、围墙、锅炉与锅炉房、文体设施与会所、人防洞室、车库、游泳池、卫生设施等管线设施和辅助设施，均为几个小区的业主共同共有。除了按份共有以外，全部是或大部分为共同共有。 建筑物规划小区业主的相邻共同共有，淡化了所有权的共同共有，强化了使用权、利用权的共同共有。这是因为，共同共有部分不能随意分割所有权，也不能随意处分共同共有的标的物，而使用权是必须的，利用权是固定的。因此，共同共有的所有权是名义上的所有权，而共同共有的使用权、利用权才是实在的物权。除非全体业主一致通过将整套小区的建筑物及全套附属设施一并转让给他人，变共同共有的使用权和利用权为作用权，只有这个时候，才能体现出共同共有所有权的物权效力与法律效力。 建筑物规划小区之间的相邻共同共有，淡化了所有权的共同共有，强化了利用权的共同共有。因为各个小区之间有相互提供便利的义务，每个小区的地役权是业主共同的地役权，况且土地、建筑物管线设施的合理利用，对于大家都是有利的。实际上，哪一个小区也不能各自为政，自己小区利用其他小区的土地等不动产和动产。第三方小区也可以接进自己小区的土地等不动产和动产，这叫人与人之间、物与物之间的相互利用。因此上，建筑物规划小区之间的相邻共同共有，共同共有部分不能随意分割所有权，也不能随意毁损、灭失共同共有的标的物，而利用权是必须的。除非建筑物规划小区之间的相邻共同财产不存在，或者整个共有关系已经消失。 2.普通共有关系 业主共同共有关系，到底是一般共同共有关系，还是特殊的共同共有关系？对于这个问题，学术界存在争议。笔者认为，这完全是一般共同共有关系，而不是什么特殊的共同共有关系。 说其是一般共同共有关系，主要有以下理由：一则，其与夫妻共同共有关系和家庭共同共有关系一样采取了扁平化的方针政策，将若干“按份共有”的对象拟定为“共同共有”的对象。二则，相对地弱化了所有权共有关系，加强了使用权、利用权、作用权的共有关系。三则，业主共同共有关系与夫妻、家庭共同共有关系，是串联的共同共有关系，如果他们是一般共同共有关系，那么，业主共同共有关系就不是特殊的共同共有关系。四则，业主共有关系中的组成部分项目是永久性共同共有关系。本小区业主共同共有和相邻小区业主共同共有的附属设施，形成了彼此之间的永久性共同共有关系。如两个或两个以上规划小区共用的自来水阐门及管道……卫生设施等管线设施和辅助设施，凡是不能将财产分割到业主个人的，无论业主出资多少，或者大小业主，均可视为“共同共有”。即使是出现了各个业主收益权有大小不等的情势，而其不动产本身依然是“共同共有”的。 业主共有、家庭共有和夫妻共有关系的物权法方针政策，与合伙企业、股份企业共有关系的物权法方针政策是不一样的，有时候是相反的。合伙企业、股份企业不是以追求物权价值为目的的，而是以追求经济价值为目的的。他们可以不断地创造财富，并分配产品或者利润，平时可以将很小的一部分作为共同财产原封不动地保留，大部分财产可以分配到个人。与此相反的是，业主共有、家庭共有和夫妻共有的财产，无论是共同共有或者是按份共有的，平时是不容易分割的，很多时候也把“按份共有”拟定为“共同共有”；即使所有权是“按份共有”，而使用权、利用权、作用权往往依然是“共同共有”—对于绝大多数共有财产而言。 相关法律：物权法第95条 相关名词：〖共同共有制的特征〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416