当代物权法百科全书小辞典初稿338-1
当代物权法百科全书小辞典初稿338-1 业主日常生活物权请求权 一、基本概念 1.定义 业主日常生活物权请求权，简称生活物权请求权，是独立于业主财产保护请求权之外的另类物权请求权，也是业主建筑物区分所有权人的诉权之一，应当是物权请求权和人身权请求权“二合一”的复合请求权。 此项规定，主要由所有权关系法、业主关系法、侵权责任法和诉讼法规范与调整。在法无明文规定的特殊情势下，或许由习惯法、道德法和自然法、逻辑法规范与调整。物权法第83条的规定是简要规定。业主行使各项物权请求权除了司法救济以外，还包括自力救济、共力救济和公力救济等途径。 主要集中于“停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”共四项物权请求权。其是基于业主专有权、共有权以及身份权、人身权、共管权、居住权、通行权、相邻关系和平共处权等以财产权为中心的请求权，故干脆归类为业主日常生活物权请求权。 业主居家生活的安宁权、安全权、相邻关系处理权和专有、共有财产保护权，涵盖有形物权和无形物权，是种类繁多而非常琐碎的一类物权，需要分门别类地进行维权。主要由普通物权法、侵权责任法、民法通则和业主规约规范与调整，其次由担保物权法规范与调整，特殊情势下由制度物权法规范与调整。因为这项请求权非常零碎，法律和业主规约不可能全部涵盖到，需要由习惯法、公序良俗、善良风尚等办法来加以补充，不能随便运用“法无明文规定不实行”的原则。 鉴于有的业主违反法律、法规和物业规约，影响到其他业主正常的生活秩序等情形，物权法特设了此条款，以保障受侵害的业主能够通过人民法院来解决业主的内部纠纷。 业主日常生活中真正涉及到财产权保护的一般不是很多，较多的是邻里之间的生活琐事纠纷。如本条款列举的五个内容中之爱护环境卫生的纠纷、饲养动物的的纠纷、侵占通道的生活权纠纷所占比例高达60%；其余的如违章搭建棚屋及其他附属设施的纠纷、拒付物业管理费的纠纷，行为人业主与受妨害人业主也没有直接的财产物权纠纷，只不过是稍有间接的财产物权纠纷。 行为人违章搭建棚屋及其他附属设施，是行为人侵占业主共有的地上权或者空间权，有物权价值的权利，但难以计量其经济价值，诉请经济赔偿相对困难一些。个别人拒付物业管理费导致物业小区内停电、停水、停电梯之类的物业制裁，是行为人影响到守约业主“正常生活权”和“财产共有权”的行使，有物权价值的权利，但难以计量其经济价值，诉请经济赔偿相对困难一些。 本条款所指“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”是个建议性的假设。 实际情形是，一些没有多少物权价值、经济价值的事情，一般是通过业主委员会、业主大会、物业管理企业或者居民委员会基层调解，不一定要径直向人民法院提起诉讼。即使是有物权价值、经济价值的事情，许多是先在基层调解，调解不成的再向人民法院提起诉讼。 如果是一些用不着在人民法院立案的日常琐事动辄向人民法院提起诉讼，会在业主之间产生不应有的隔阂，相互之间撕破脸皮可能会有副作用。如业主或者居民偶尔的弃置垃圾、侵占通道，并且有悔改的表示，则不一定要向人民法院提起诉讼。 2.请求权的平台 业主及其居民之间发生纠纷，最直接的办法，一是通过业主大会、业主委员会来进行内部处理；二是共同受到侵害的业主，推选代表人先内部调解；三是受到侵害的业主个人先内部调解。如果内部调解不成，以上三种诉权人最好是依据民事诉讼法向地方人民法院起诉解决，主要集中于“停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”共四项物权请求权。这种民事诉权，应当包括单诉与共诉两种形式，都受民诉法认可。 本条款涉及业主及其居民日常生活中的琐事纠纷，虽然事情不算很大，却也有可能涉及到其他业主及其居民的日常生活、工作、健康、安全方面的因素。也许其他法律管不了，物权法正好弥补了这一空缺。业主这一诉权的设置，借鉴了外国成熟的经验，显得很得体。 德国住宅所有权法规定，所有的建筑物区分所有权人都可以对其所居住的涉及建筑物有关事情向法院提起诉讼。例如建筑物区分所有权人可以就建筑物漏雨进行诉讼，这可以单诉或者共诉。如果某个建筑物区分所有权人不交维修基金，其他建筑物区分所有权人可以诉他，同样可以单诉或者共诉。对此，有可能出现几百人对一人起诉的情形。无论是单诉或者共诉，这种请求权不失为共有请求权，不是单个建筑物区分所有权人的请求权。建筑物区分所有权人也可以委托管理人向法院起诉。但物业管理人经必须建筑物区分所有权人的明确授权。 说明：此处的“建筑物区分所有权人”，就是通常所说的“业主”。外国没有“业主”这个名称。业主这个名称，是地道的中国古典物权法名称，很简略也很顺口。 三、有关司法途径 1.单诉或者共诉 明确了单诉或者共诉和共有的请求权，顺理成章，法院立案时，不必苛求“占业主人数的多数”或者“占建筑物总面积的多数”，哪怕是一个业主来起诉，法院应当立案、问案、判决有效。否则，是劳民伤财，反而影响办案效率。这是一个司法技术问题。 2.选择诉讼方式 司法的另一个技术问题，是业主如何选择诉讼方式的问题。根据外国的司法经验，业主委托物业管理人对于某个业主进行诉讼，这样可以避免业主之间面对面撕破脸皮，影响日后的团结。另外，选派代表到法院诉讼，不需要大量的人力物力投入到一个普通纠纷中去，同时减少违法业主的精神压力，这也是必要的。当然，法院立案时也会觉察到这种问题，也会有参诉人员的限制。如果涉及到刑事案件又不同了，往往看到起诉方和被诉方两方面的人数很多，甚至于塞满了整个法庭。 3.业主委员会作为诉讼主体 还有一个技术问题，法理上应当允许业主委员会作为诉讼维权的主体，而物权法却没有规定下来。业主委员会本质上是业主的代表组织，是经过地方政府房地产管理部门登记注册的合法组织，为什么不能作为诉讼的主体呢？ 物权法颁布之前，有的城市的多个楼盘的业主特意在全国“两会”之时进京谏言，要求业主委员会或者部分业主作为诉讼主体，并写进物权法的条文中加以明确规定。但条文中没有明确规定。 4.行政罚款的办法 最后要说的技术问题，就是对于违法违规或者违约的业主要罚款的问题。日本《建筑物区分所有权法》规定了相关的罚则，罚款列为十万日元以下和五万日元以下两个档次，侵权责任法相当仔细。其中，可处五万日元以下罚款的要件是违反该法第48条第（2）款“非管理组合法人者，不得于其名称中使用管理组合法人字样”。也许中国人对于此类事件看得很轻，而日本人却看得很重。中国物权法无明文规定情形下，业主委员会在制订物业管理规约时，是可以考虑罚则内容的。实际上，于违法罚款，在全国推行也是可以的。 《物业管理条例》第64条指“违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。”这“50万元以下的罚款”是最高额的罚款了。但也有可能比这种惩罚更加厉害的。如此条例第62条严厉地规定：“违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”行政处罚与民事赔偿两种都有了，更有甚者的是这个“处委托合同价款30%以上50%以下的罚款”，很有可能超过“50万元以下的罚款”的上限值了，起码对于较大的物业管理公司来说或者对于较大的物业管理小区来说是如此厉害。 5.诉讼时效的甄别 关于诉讼时效，中国物权法也无明文规定。但有一点是可以肯定的是，行政处罚法的相关内容应当与民法、合同法、物权法的对象相对应。并且，肯定适用于物权法第三章的物权请求权的相关规定。笔者认为，应当区分情节轻重进行适当处理，大多数业主的日常生活物权请求权是日常琐事，应当适用于民法通则规定的二年期诉讼时效制度；而处理违章搭建一项，则可能适用于二十年期的诉讼时效；返还原物请求权的诉讼时效，德国是30年以后消灭，日本则不适用消灭时效。以上设计是公平合理的，法官可据此行使自由裁量权。如此而已，能够达到宽严相济的目的。 关于物权法相关条目诉讼时效的论述，著名法学家中科院学部委员梁彗星教授、中国人民大学杨立新教授尤其是张新宝教授等专家学者，都有独到见解。他们的意见是，要将物权法某些条目的诉讼时效与民法通则的诉讼时效区分开来，不要照猫画虎，实行一刀切。其中，梁彗星教授直截了当地说：“物权请求权中，基于立法目的，行使确认物权请求权、排除妨害请求权和消除危险请求权，不适用诉讼时效；请求返还原物请求权，原则上应适用诉讼时效，但请求返还登记财产的请求权作为例外不适用诉讼时效。”（梁慧星：《物权法》基本条文讲解，载《物权法名家讲座》第40页） 对照本条款“停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”共四项物权请求权，以及资深法学家的精辟讲述，可以确定的是前三项不适用诉讼时效。赔偿损失的这一项物权请求权是否适用诉讼时效，则需要根据具体情况而定，难以一概而论。如果这种“赔偿损失”，指的是请求返还登记财产的请求权或者是请求返还未登记财产的请求权，两种情况都不一样，前者不适用诉讼时效，后者适用诉讼时效。如果这种“赔偿损失”，指的是请求赔偿经济损失，则适用诉讼时效。 相关规定：物权法第83条 相关名词：【业主的基本义务】【业主基本义务范畴】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416