当代物权法百科全书小辞典初稿335-1
当代物权法百科全书小辞典初稿335-1 物业信托管理的规范 物业信托管理的规范，指业主与物业管理人对于相关行为的制度规范、合约规范与行为规范。说到底，就是双方之间信托关系的规范。至于本条款规定的“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑规划区的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”，只不过是其中的一部分。如物业小区内人身安全也是物业信托管理的规范内容之一，甚至于比财产安全更加重要。 一、制度规范 制度规范，指物业信托管理的规范要依照城市房地产管理法、城市新建住宅小区管理办法、物业管理条例、物权法、担保法、合同法和民法通则等法律法规来进行全员全过程全方位全要素的规范化监督与管理，对于委托方和受托方都是需要共同遵守、相互监督与规范化运作的。 如物业管理条例第24条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。这是对于业主大会选聘物业管理服务人的原则性规范。类似的原则性规范还有：“从事物业管理活动的企业应当有独立的法人资格；国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”；“物业管理服务人与业主委员会签订规范的祥细的服务合同，接受全体业主的监督管理，不得随意改变业主共有的物业用途；物业服务企业未能履行物业服务合同的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得损害公民的合法权益”……所有这些，都是法定的物业信托管理的规范，是物业信托管理以制度化建设来推动规范化建设的强力规范化，具有很高的约束力、公信力与威权力。 二、合约规范 合约规范，指物业管理委托人与受托人之间签订合同、履行合同的规范。 对于商品房业主而言可能不止一个物业管理合同，需要区别对待。对于业主购房时签订的临时性过渡性物业管理合同，过期作废后或者自然失效后需要重新签订，以保证新合同的严肃性、针对性、有效性和可持续性。对于业主已经成为物业小区的正式成员后如何签订合同的程序与内容如何规范，原则上等到时机成熟后分两步走：第一步，由业主委员会与物业管理人签订总体的或者框架性的物业管理合同，统一规范业主与物业管理人之间的权利与义务，并为各个业主与物业管理人签订合同创造良好条件铺路。第二步，由业主与物业管理人签订聘用合同，明确双方之间的信托责任与义务，尽可能地制订祥细具体一些，不能拖泥带水含糊其辞。在签订正式合同时，如果在此之前曾经签订过类似合同，如业主购房时签订的临时性过渡性物业管理合同，或者是业主与前一个物业管理人签订的正式物业管理合同，过期作废后或者自然失效后也需要重新签订，并写明上一份无效合同在此基础上一并撤销，以保证新合同的透明性、严肃性、针对性、有效性和可持续性。 城市新建住宅小区管理办法第10条规定，物业管理合同应当明确：（一）管理项目；（二）管理内容；（三）管理费用；（四）双方权利和义务；（五）合同期限；（六）违约责任；（七）其他等。第11条规定，物业管理合同和小区管理办法，应当报房地产行政主管部门备案。 物业管理条例第35条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”物业管理条例中“物业管理服务”一章****17条是围绕着物业管理合同的规范进行铺陈的。 正式物业管理合同签订后，原有的临时性过渡性物业管理合同跟着过期作废或者自然失效。里面一些有用的内容可以写进新的合同即正式合同中去，如双方不得违反法律规定搞违章建筑，不得乱搭乱建与乱拆建筑物与附属设施，要一同承诺整治广告牌的树立、遵守建设用地使用权的行使规定等，这些内容是永远不得随意删除与更改的。原则上，应当是以物业管理条例为主、并适当参照城市新建住宅小区管理办法来规范双方的合同内容。 三、行为规范 行为规范，指业主和物业管理人双方应当在物业管理活动中进行遵纪守法、举止端庄、正当维权、和睦相处等自强自律方面的规范。他们的措施是以履行规范化的合同、业主大会章程、业主公约为中心进行广泛的行为规范。 1.法定的行为规范 法定的行为规范中，指行为人最主要的是受制度物权法的规范，其次是受普通物权法和担保物权法的规范。土地的专地专用、禁止违章建筑、禁止在小区内制造或储存、禁止交易枪支弹药有毒有害易燃易爆等物品、禁止住宅改用涉黄色赌博毒品走私的场所等等，是由制度物权法甚至刑法规范与平衡的，具有很高的约束力与执行力。讲信用重合同、睦邻友好关系、完善信托关系和法锁关系、正确处理双方的监督管理关系等等，很多方面是由普通物权法和担保物权法来规范与平衡的。 需要注意的是，死板的硬套普通物权法和担保物权法的办法，也会弄巧成拙的。如其一，普通物权法中是以所有权为中心进行财产交易或者物权交易的，但物业管理服务不是以所有权为中心进行财产交易或者物权交易的，而是以管理服务为中心进行物权交易的，交易规则与交易目的有些不相同。其二，所有权人与用益物权人的地位始终是不能平起平座的，各种权利完全是两个不同的等级。即使是存在信托物权体制，两个阶级的权利始终完全是不能平起平座的。物业信托管理活动中，关于“所有权人与用益物权人的地位始终是不能平起平座的，各种权利完全是两个不同的等级”也是客观存在的，而关于“存在信托物权体制，两个阶级的权利始终完全是不能平起平座的”则有所不同。仅仅就财产上的等级制度是如此，但就其财产管理权、监督权上，在很多时候和很大程度上两者之间却发生了“平起平座”的特殊情势：所有权人可以管理、监督用益物权人，即业主可以管理、监督物业管理人，物业管理人也可以管理、监督业主。并且，双方之间特有的“平起平座”的管理权、监督权基本上是法定的，尽管它们融入到意定的合同之中细化起来。 2.意定的行为规范 意定的行为规范，指行为人双方之间在不违反法定规范条件下进行习惯法、合约法、约定俗成法、相互监督法的规范，多数项目内容是由普通物权法和担保物权法规范与制约，少数项目内容是由制度物权法规范与制约，在法无明文规定的情势下由双方当事人协商进行习惯法、合约法、约定俗成法、相互监督法的规范。 城市房地产管理法、城市新建住宅小区管理办法、物业管理条例、物权法、担保法、合同法和民法通则等法律法规的规范不是包罗万象的，总会留有一些余地的。余下部分只能由意定的规范来指导双方的行为。如物业管理费到底怎么交付和具体交付多少、维修费用到底怎么筹集和具体交付多少以及利润如何分配、住宅改作商业用房到底是否可行、临时停车场到底该不该建设和该不该收费等、小区美化和园林绿化怎么个搞法等等，法律和公权部门不能武断地下结论，顶多给个参考意见参考价格。所有这些具体的层面和方面只能由当事人双方来确定，即意定并规范各自的行为。 四、多方的监管机制 多方的监管机制，指业主与业主委员会、业主大会相互的监管机制，加上物业管理服务企业、物业管理服务人员参与的相互的监管机制，以及地方政府有关部门参与的指导性监管机制。 多方、多层次、多角度的相互监管机制，才能有效地实现物业信托管理的规范。没有这个杠杆作用，所有物业管理服务的物权体系、信托体系、法锁体系、法律体系与相邻体系就不能成立，任何一种规范就会失效。 1.业主与业主委员会、业主大会内部相互的监督管理机制是个主监管系统，关系到业主切身利益的大事可以由他们作出民主共决。业主将日常事务委托于物业管理服务企业，经常与物业管理服务人员接触，进行相互监督。 2.物业管理服务企业内部相互的监管机制是个辅助监管系统。他们的监管权是一种特定的共管权，基于业主之委托合同授权，使得他们的共管权能够与业主们的共管权融合为同质化的共管权，并由此发挥出他们特定的监督管理权。 本条款的重心“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑规划区的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”这是顺理成章的规定。问题的另外一面，两个监管系统和两种共管权也要兼容，不能失之偏颇。如果说仅仅只能由业主监督物业管理人，却不能由物业管理人监督业主，那就是孤立的片面的静止的看问题，认识上是错误的。 3.物业管理涉及到规划、土地、建设、城管、价格、税务、民政、环保、水务、工商行政管理、园林、公安等主管部门和街道办事处、基层人民政府等多部门的指导性介入，并且受多种法律法规的规范与控制。 现实中由于信托制度与监管机制的失范，个别物业小区内发生一些物权纠纷令人深思。个别物业小区的物业企业以业主不交纳物业费、供暖费、共用电梯维护费等为由，擅自停电、停水、停暖气、停电梯，个别物业小区的业主家中发生财产失窃现象甚至于外来人员致伤残亡业主现象，还有极个别小区的保安对业主大打出手，侵犯业主的合法权益。 物业管理无小事，有的小事能够酿成大事。发生事端的不止是物业管理人一方，有的时候业主却是肇事者。尽管本条款“监督权”的规定是倾向于业主的，实际上需要将全体物业管理人的“监督权”包括进去一视同仁地实行。 相关规定：物权法第82条 相关名词：【物业信托管理】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416