当代物权法百科全书小辞典初稿329-1
当代物权法百科全书小辞典初稿329-1 业主费用的分摊 一、基本概念 业主费用的分摊，全称为业主对于建筑物及其附属设施维修费用的分摊，系指为保障业主的居住安全、生活便利条件，保证建筑物及其附属设施正常运转和长期有效使用，保证业主正常的生活需要，业主有必要履行一定的义务，及时地对建筑物共有部分及其设施提供分担的养护、维修和管理资金的分摊。这种由全体业主负责的、按照一定比例或者某种形式来分担的费用，简称为业主费用的分摊。 某些建筑物及其附属设施之业主费用的分摊相当于业主的投资，有收益分配的需按照物权法的规定和业主大会的约定进行民主分配。 业主费用的分摊，一般为业主法定的义务，可定义为负物权、减物权或者反物权。业主收益的分配，一般为业主应有的权利，可定义为正物权、加物权或者长物权。业主收益的分配有个前提条件，即必须是权利人参与了业主费用的分摊。但业主费用的分摊并不必然地产生收益和收益分配，因为绝大多数项目是纯粹义务性质的。 物权法第79条规定了维修资金的业主共有权与共管权，所点明的维修对象是“电梯、水箱等共有部分的维修”资金的筹集、使用情况的公布。 城市异产毗连房屋管理规定第9条更有专门性的规定：城市异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用依下列原则处理：（一）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。（二）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部分的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。（三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。（四）屋盖的修缮：1、不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2、可上人屋盖（包括层面和周边的护栏），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。（五）楼梯及楼梯间（包括出层面部分）的修缮：1、各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。2、为某些层专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。（六）房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。（七）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担。 以上规定相当全面而专业，房屋的日常维护和大小修缮及其费用的分摊很明细也很适用，而物权法过于抽象，需要结合起来一并领会。以上经常用到“房屋所有人”的辞藻，读起来别扭而拗口，没有物权法“业主”的通顺、好记、好用。“城市异产毗连房屋”为生造、生辟词语。什么叫异产？按照物权法规定精神，由多个业主组成起来的房产，既有专有财产、又有共有财产，两种财产权是相互联系、不能分割的。既然是异产房屋，为什么又是毗连房屋？异产房屋，应当是独门独院的、业主个人独有的房屋才说得通，在一个楼盘和一个物业小区中由多个业主并存的情势下，连专有部分的房屋也不是异产房屋，而是连体房屋。什么是毗连房屋？同层次或者上下层房屋是毗连房屋，而不同一幢楼房甚至于不同一个大院的房屋同样是毗连房屋。 《城市异产毗连房屋管理规定》是比较死板的费用分摊规定，它只有一个选项，没有选择的余地；它只讲费用的分摊，而不讲收益的分配。 物权法第80条费用分摊及其收益和对于一些概念作出了实质上的更正：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”此处的“约定”不是业主个人随意约定的，因为是大事项，肯定需要经过业主大会、业主委员会来共同研究、共同依法依规约决定的。物权法的“约定”表面上是模糊的，实际上是于模糊中见精确，这跟模糊数学的原理是相似的。 费用的分摊、收益的分配等事项，各个规划小区和其各个时期因环境条件的变化而变化。欲从诸种不确定性中找出确定性、从非平衡中找出平衡点。首选的办法，应当通过业主大会来讨论约定，集思广益，从而达到既生动活泼又心情舒畅的共管局面。有了共同约定，大家自觉地按照共同约定执行，才能维护建筑物及其附属设施维修费用分摊、收益分配等事项共决权的权威性和统一性。假若上述首选的办法不存在或者通不过，可舍去以上方案，退而选择第二方案，即“没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。” 以上首选方案，称为约定的费用分摊与收益分配方案，属于相对弹性的方案；以上备选方案，称为法定的费用分摊与收益分配方案，属于相对刚性的方案。至于哪个方案最好，不是本条款所要解决的问题；本条款的着重点，在于解决建筑物及其附属设施维修费用分摊、收益分配的合法程序问题，亦即指定业主费用分摊这种义务的必然性和收益分配这种权利的连贯性问题。 二、基本类型 业主费用的分摊，按选择时类型划分，分为自然方案、意定方案和法定方案三大类型。此外，按收益或者义务类型划分，还可以分为附有收益型业主费用的分摊和不附有收益型业主费用的分摊。 1.自然方案 自然方案，指建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项自然而然存在的可选择方案，包括按每户业主无差别平均分摊方案、按照业主专有部分占建筑物总面积的比例有差别分摊方案、按照户籍人数或者常住人数有差别分摊方案。 2.意定方案 意定方案，指业主根据需要和可能、根据自己的愿望，从三种自然方案中选择一种方案，并提出自己的设想与理由。在不违反法律、法规和业主规约前提下，通过召开业主大会原则通过后就可以选择其中一种方案来实行。 根据本物权法第76条的规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。在各种方案中，业主意定的方案是比较通行、公信力较强的方案，只有在业主大会议决不成功、不达标的情势下，才选择法定的方案。 3.法定方案 法定方案，指业主大会议决不成功、不达标的事实成立后，指建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，不再从自然方案和意定方案中任意选择，而只能依照物权法、物业管理条例等相关民法来确定的方案：“按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。” “没有约定”是指：一是业主与业主大会、业主委员会没有约定，即没有达成合意；二是业主大会、业主委员会没有与物业管理服务机构没有约定，即没有参与合意。 “约定不明确”是指：一是业主与业主大会、业主委员会意见分歧大，议决不成功、不达标和不能确定谁是谁非，即没有达成合意；二是指业主大会、业主委员会没有与物业管理服务机构意见分歧大，议决不成功、不达标和不能确定谁是谁非，即没有达成合意。无论是哪种“没有约定”和哪种“约定不明确”，均可以采取法定的断然措施：按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 4.收益型方案 收益型方案，即附有收益型业主费用的分摊方案，亦称积极型费用的分摊、权利与义务相吻合型费用的分摊，指建筑物及其附属设施的费用分摊能够与收益分配等事项挂钩，即既有义务又有权利、既有付出又有收入的一类费用分摊方案。 如某栋住宅楼内原先的文体娱乐室改建为商业性的棋艺室出租谋利，或者改建为商业办公室、商业库房等出租谋利，所有投资的业主可以从中获利，自然是按照投资的多少进行收益分配。这是一种很重要的业主费用的分摊，对于每个业主至关重要。 业主之间采取按户平均分摊或者按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊，区别不是太大。问题在于，法律已经确定业主共有的建筑物及其附属设施，不能归于房地产开发商或者中介商所有，也能不归于物业管理服务机构所有，他们既无不动产所有权，也无投资权和利润分配权。现实情况是，业主内部的物权关系和谐一些、容易处理一些，业主外部的物权关系矛盾一些、不容易处理一些，故物业管理服务机构、或者是原房地产开发商或者中介商派出的物业管理服务机构是业主们重点监控的主要对象。 5.无收益型方案 无收益型方案，即不附有收益型业主费用的分摊方案，亦称消极型费用的分摊、纯义务型费用的分摊，指建筑物及其附属设施的费用分摊不能够与收益分配等事项挂钩，即只有分摊费用的义务没有收益分配的权利、只有付出没有收入的一类费用分摊方案。纯义务型费用的分摊类型很多，占各种分摊费用的大多数项目。如电梯、楼梯、水箱、水管、消防、燃气管道、电路管线、道路、沟渠、池井、下水道、路灯照明、临时停车场、共益文体设施、等共用设备设施维修费用的分摊，保安费、清洁费、园林绿化费、耗电照明费等物业管理服务费的分摊等，涉及到的项目有二十多种，所有这些都是没有利润回报的纯义务性费用分摊。 以上这些费用的分摊，关乎保安管理费、环境与水池清洁费、电梯使用与维修费、园林与道路绿化费、耗电照明费等物业管理服务费的分摊是日常性的，业主及其家庭人员每天享受物业管理服务的权利，就得履行费用分摊的义务；其他的是临时性或者远景性的费用分摊，业主及其家庭人员临时性或者远景性享受物业管理服务的权利，就得履行费用分摊的义务。而且必须是先履行费用分摊的合同义务，然后才能享受物业管理服务的权利。鉴于业主是消费性权利与消费性义务并且双方平衡的事实，这些费用分摊的物权价值在于业主的财产安全权、人员人身的安全权和日常生活的安定权，费用分摊的经济价值在于财产的保护，没有财产收益的经济价值。 相关规定：物权法第80条 相关名词：【业主费用分摊的基本形式】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416