当代物权法百科全书小辞典初稿322-1
当代物权法百科全书小辞典初稿322-1 业主共决权的性质特征 业主共决权的性质特征，主要表现如下。 一、载体是业主大会 业主大会，是业主行使各项民主自治权利的最高权利形式，凡是与业主切身利益有关的重大事项及其他事项，均须通过业主大会来共同表决。本条款列举的七大类重要事项及其他事项，必须经过全体业主的多数人和专有部分的多数专有权人，通过业主大会来表决。 业主共决权，根据具体情况，可能会有不同的形态或者基本要求。譬如，1、“制定和修改业主大会议事规则”的共决，业主具有各个条约的表决权；2、“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”的共决，业主的共决权既可以自由发挥，又可以被条件限制；3、“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”的共决，业主可以自由地表决，或赞成票，或反对票，或弃权票，均可以自己的姿态自由投票；4、“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的共决，要求业主有正确的立场、观点与方法进行表决；5、“筹集和使用建筑物及其附属设施的资金”的共决，业主可以发表自己的意见，但不应当随便投弃权票；6、“改建、重建建筑物及其附属设施”共决，可能会牵涉到业主十分重大的利害关系，业主表决需非常慎重；7、“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”共决，可能是大事的共决，也可能是小事的共决，既是大家的事情，也是自己的事情，业主们也应当积极参与，积极建言献策，积极表态。所有这些，其目的是为了建设和维护基本的小区共管、自治制度，业主共决权包括业主大会、业主委员会制度，只是完善共管、自治制度的一个手段与几个步骤。 二、是业主综合权利的实现形式 业主共决权是业主共管的自治权利，包括现实的和未来的共有权利，以及部分涉及业主专有的权利，如何保障、实现、调整、拓展，均需要通过物权的动态平衡方式来解决。 经过前面几个条款的分析，业主共有、共管的不动产建筑物设施、场所、场地、处所和动产的配套设施种类也很多，所关联的套装权利也很多，有的权利实现了，有的则没有得以实现，有的实现以后又消弥了。经过业主大会，将业主们的应有的现实权利、未来权利均达到圆满状态，变业主的身份权、自治权、共管权、成员权或者会员权的虚权为实权，理顺全体业主与物业管理企业的业务关系，同时理顺业主与业主之间及其他人的物权关系，可以避免不必要的物权纠纷和利益损失。 业主共决权导致业主综合权利的实现，根据需要和可能，可以是直接、主动的实现，也可以是间接、被动的实现；可以是立即实现，也可以是逐渐实现；可以是有代价的实现，也可是无代价的实现。总之，实现形式是不拘一格的。 无原则地放弃业主共决权，不但对于自己有不利的一面，而且对于大家有不利的一面。一定程度上，业主共决权是维系业主前途命运的护身符，应当引起大家的高度重视。 三、是双保险的少数服从多数 业主委员会是业主大会的组织机构，是非营利性、义务性内部组织。业主委员会负责人和其他组成人员，在业主大会上也实行一人一票制，民主自治权利、业主共决权利是人人平等的权利。业主大会上，决定重大议事项目时，一般不存在“下级服从上级”和“小业主服从大业主”的问题，仅限于“少数服从多数”的基本原则。 至于个别情势下“小业主服从大业主”的问题，仅对于筹集和使用建筑物及其附属设施的资金和改建、重建建筑物及其附属设施等两个内容的负担，同样地需要在“一人一票制”前提下和“少数服从多数”前提下才能实现，即在经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总人数三分之二以上的业主同意”的前提下实现。 本条款的法定条件是“决定前款第五和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意”，应对第五项和第六项规定的特殊事项，适用“特别多数即2/3以上双保险多数规则”；应对其他五个项目规定的常规事项，适用“普通多数即50%以上双保险多数规则”。双保险规则：一是同意的业主的按专有部分考量，必须占建筑物总面积特定的多数的比例；二是同意的业主按成员权或者会员权考量，必须占总人数特定的多数的比例。 业主委员会、业主大会，是任命、指导、协调物业管理企业的组织，物业管理企业替业主委员会、业主大会即替全体业主负责。本条第（四）项规定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的要义，就是“下级服从上级”。下级，就是物业服务企业或者其他管理人；上级，就是业主委员会、业主大会。这是从大原则上考量是这样的。 业主拥有共决权这是事实，业主的共决权受物业管理服务合同限制也是事实，业主与物业管理者的共同上级是法律法规和物业管理规约。所谓“下级服从上级”的组织原则，最普遍、最通行的依然是“业主服从公认的物业管理规约”和“物业管理者服从公认的物业管理规约”。 四、是业主永久性的自治权 业主共决权是与业主的身份权、专有权、共有权、共管权、民主自治权等一系列权利紧密关联的权利。只要这些权利一直不消失，业主共决权就一直跟随业主走。 共决权是业主永久性的自治权利，是指业主共有权不灭条件下的永久性权利。 尽管每个时期业主共决权的广度、深度和表现形式不同，业主共决权如影随形却是不争的事实。尽管有的业主因各种原因，没有履行或者放弃过业主共决权，而其业主共决权一般地可以失而复得。法定的民主权可以不受任何单位与个人的干涉与剥夺。 业主共决权，是伴随业主建筑物专有权、共有权、共管权和自治权的设立而设立，变更而变更，转移而转移，消灭而消灭。 其永久性权利的具体内容如下。 1.制定和修改业主大会议事规则 主大会议事规则是业主大会组织、运作必经的规程和内涵，需要由业主共同决定。 2.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 这一部分的规约，涉及到业主的共管权、自管权等相关的自治权利，业主需要自我管理、自我约束、自我规范与共同调整的约定，应当由业主共同制定和修改。 3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员 业主共管权、共决权、自治权和某些财产权的实现和日常事务，很大程度上是依托主委员会来组织完成的。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会或委员，成立自治、共管的业主委员会，对于不遵守规约、不负责任、不依法履行义务的委员予以更换，甚至于重新改组业主委员会。 4.选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人 物业服务机构是与全部业主的财产安全、人身安全以及经济负担、收益分配和共有财产的合理利用密切相关的经营性实体，这种服务机构与管理人员的管理水平、服务态度如何，与业主的切身利益有直接的关系。尤其是某些规划小区内的物业服务机构是房地产开发商延续下来的机构，与房地产开发商的利益有着一定的关联，一些无良的物业服务机构不替业主着想，光是替后台老板房地产开发商着想，收取一些不合理的费用引起业主的不不满；有的甚至于为争夺物业服务管理权而大打出手，及至对簿公堂。 由业主决定是一种重要的业主民主自治与民主共管制度，可以化解很多的矛盾纠纷，同时也将物业服务机构置于众业主可控范围内，提高物业服务机构的物业管理服务水平。 5.筹集和使用建筑物及其附属设施的资金 这种资金，关乎业主的长远利益和平衡大小业主之间、业主与物业服务机构利益的重大事项，应当在“特别多数决定原则”下在业主大会上明确地民主共决。 6.改建、重建建筑物及其附属设施 这种设施，涉及到业主财产权的变更或者变化，涉及到业主建设用地使用权、地役权的正确行使，自然而然地涉及到费用的负担等一系列的物权关系以及法律关系、法锁关系、物权关系、信托关系和相邻关系，应当由业主在业主大会上明确地民主共决。 7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项 除了以上6大事项以外，对建筑物区划内共有权和共管权、自治权和其他重大事项，甚至于包括一些小事项，应当由业主在业主大会上明确地民主共决。 五、注意事项 应当注意的是，每个业主行使共决权必须遵守国家的法律法规、业主公约，还要自觉接受地方政府的监督管理，不能滥用表决权与否决权。 业主共决权是连锁反应的权利，是由几种复合物权和复合身份权、成员权组成的权利；规划建筑物小区是封闭式的，而权利的制约是开放式的，除了物业小区内的物权关系圈子以外，物业小区外的物权关系圈子是呈扇形分布的，如地方政府之规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府等等部门的指导性介入，以及他们对于物业管理大会的监督、管理，最主要的集中于“改建、重建建筑物及其附属设施”的监督、管理。 业主们改建、重建建筑物及其附属设施主要由、首先由制度物权法来规范与调整，其次由、然后由普通物权法、担保物权法来规范与调整。制度物权法的效力优于普通物权法、担保物权法的效力。 业主民事主体的行为涉及到土地规划与重建的，包括涉及到此项业主共决内容的，应当接受特别法的制约和公权部门的指导、监督、管理，即虚心接受地方政府之规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府等等部门的指导性介入。 如果业主不经有关部门的指导与审批，盲目地改建、重建建筑物及其附属设施，一旦成为违章建筑，有可能会被依法撤除，并且会被追究众业主的责任，或被城市管理主管部门罚款制裁。这种事件发生以后，业主之间的经济纠纷，只能是由表决同意并且签订合同的改建、重建建筑物及其附属设施等违章建筑的业主承担，未表决同意并且未签订合同的可以向表决同意并且签订合同的业主追责与求偿或者追偿。 相关法律：物权法第76条 相关名词：【业主共决权】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416