当代物权法百科全书小辞典初稿311-1
当代物权法百科全书小辞典初稿311-1 业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性 一、基本概念 1.定义 业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性，起源于业主所有权的限制性。业主行使其建筑物所有权受到某种意义上的限制时，业主的专有权和共有权等权利同时会受到一定程度上的限制，包括禁止性规约的零物权限制和履行义务上的限制，以及客观条件上限制等等。其权利限制是动态的，权利与义务大体上的平衡同样是动态的。业主适当地放弃共有权、进而自觉自愿地履行日常性的义务，或者少享有权利、多履行义务，均表现为业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性。 理论上，业主建筑物区分所有权全是限制性权利，存在大量专门的、共有的义务，存在一定的减物权、负物权、变物权的可能性。这就为造就业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性提供了相应的条件。 物权法第72条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”，指的是一般情势下是这样的。业主的某些共有权，是可以根据具体情况、根据需要和可能进行一定程度上的调整的。比如说，物业小区内业主共有的建设用地空闲地改造成露天停车场，理论上或者原则上是对于每个业主都有份额的，而无车的业主或者后来的业主，到头来就没有份额了。对于此类事件的发生，只能认定业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性，而不能认定业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性。法律不能硬性规定是应当按份共有或者不应当按份共有，应当尊重业主的自治权和民主共决权。就是说，有一些共有权、共管权目前不宜统一适用于成文法，或者需要借助于习惯法、道德法、自然法或者逻辑法来进行调整，从而达到业主建筑物区分所有权动态平衡的目的。 一般而论，物权的权利与义务是对等的，即权利在先、义务在后，权利在即义务存在，权利不存在义务就不存在。但是，一方面，尽管专有权是实现动态平衡的有力杠杆，而在前台表演的却是共有权的替身角色，许多义务转移到共有权上来了，这是专有权与共有权之间的不平衡和共有权与义务上的不平衡。为了权利与义务上的平衡，只有经过权利转移的方式来平衡；最好的方式，是将共有权承受不了的义务转移到专有权上来。如平摊管理费用就是一种相对平衡方式。 业主建筑物区分所有权的动态平衡，是指业主建筑物区分所有权的设立、变更、转让、消灭的整个过程中的动态平衡。包括权利与义务的动态平衡、业主专有权和共有权与共管权的动态平衡、建筑物所有权与建设用地使用权的动态平衡、业主成员权与业主议事权的动态平衡、业主委员会及业主大会议事权与业主成员表决权的动态平衡等各个方面。 当业主的建筑物专有权一定时，派生出业主建筑物共有权、共管权以及成员权、会员权等权利；当业主行使共有权利或者不行使共有权利、放弃权利时，业主同样必须承担相应的义务。当新的业主取代旧业主时，无论其建筑物价值是否升降，无论业主怎么变换，这种权利与义务的统一是对等的和不可移易的。 所谓其动态平衡，是以业主的专有权为核心作用的动态平衡，与其他权利的行使没有必然的联系。从正相关方面认识，他关乎绝对动态平衡和相对动态平衡两种平衡状态。 业主权利与义务的动态平衡是：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，适当地放弃权利，承担义务；或者少享有权利、多履行义务。这是一种相对性的概念。譬如，业主做好人好事、参加义务劳动、调解民事纠纷不要报酬；每月提前交纳电梯费，但不乘座或者很少乘座电梯；在集中供暖的情势下，未使用或很少使用暖气设备同意交纳暖气费用。 2.主要表现 业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性主要表现在以下几个方面：（1）相对地弱化一下专有权，腾出空间多做一些有利于共管权的事情；（2）相对地弱化一下建设用地专有权，腾出权利来让位于建设用地共有权；（3）相对地弱化一下地役权，转让建筑物所有权时应当不计较这种免费的转让；（4）相对地弱化一下既得的共管权，转让建筑物所有权时应当不计较这种附带的权利；（5）相对地弱化一下所有权绝对论，相对地加强一下所有权相对论。（6）相对地弱化一下自己的不动产所有权，相对地加强一下共有的不动产作用权、利用权。（7）相对地弱化一下按份共有的所有权，相对地加强一下共同共有的所有权。（8）业主相对地弱化一下自己的各种权利，虚心接受成文法、习惯法和乡规民约和来自各单位和各机关的管理与限制。 运用一般均衡原理和系统工程原理来一揽子解决物权焦点难点问题，是我们克服一切困难的一件法宝。我们可以从“业主建筑物专有权的限制”和“业主共有权的限制”等词汇中，可以看到对于业主权利与行为的限制简直是五花八门，限制当然是为了权利及其变动、运动中的动态平衡，目的在于使得业主的权利与义务均处于公平合理和圆满成功的状态。 总体上，业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性是主流的、一级的平衡，业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性是支流的、二级的平衡。原因在于，业主的所有权在常规状态之下建立健全了以所有权绝对性为中心的独立性物权体系，只有在其所有权被限制和被义务所萦绕情形下，才出现了其所有权的相对性。尽管其限制性条件和义务性条件淋淋总总，比行使权利的条件多出许多，其所有权动态平衡的绝对性仍然是居于第一位的，其所有权动态平衡的相对性仍然是居于第二位的。 业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性，主要集中于共有权的相对性方面。业主共有权是专有权的相对权，是所有权的附属权、附加权，也是套装权。业主应当履行的义务，是不依业主共有权的行使或者不依行使共有权为要件，而是以专有权的存续为要件，这是另一层意义上的共有相对权。欲实现业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性，应当在适当的时候还原共有权的相对性，让共有权在行使确定或者不确定的条件下均能创造动态平衡的良好条件。 “共有权义务转移”的典型示范，是业主以不行使共有权为名不履行义务之被禁止，继而从不平衡找出平衡的支点出来。这样一来，“权利在义务存在，权利不存在义务就不存在”的公式，仅适用于专有权的存在状态，而不适用于共有权的存在状态。法理上应当不允许业主擅自放弃共有权。因为业主的共有权附加了很多义务的权利，也是与专有权相关联的权利，同时又是维系小区和谐共管的权利。如果许多业主甚至每个业主既不行使共有权利，也不承担公共义务，就会成为无组织无纪律的自由涣散局面，一发而不可收拾。对于所有无组织无纪律的业主，也不适用于“权利在义务存在，权利不存在义务就不存在”的公式。物权法本条款之所以一反常规，打破“权利在义务存在，权利不存在义务就不存在”的清规戒律，大胆地地尝试“业主不得以放弃权利不履行义务”的新规则，就是以统筹兼顾为契机，制造业主建筑物区分所有权动态平衡的总体布局的相对性。诚然，“业主不得以放弃权利不履行义务”的新规则是业主履行义务的绝对性，却是业主行使权利的相对性，一分为二地分析事物就是如此。 二、一般分析 《物业管理条例》第55条关于共用部位、共用设施设备的经营管理之规定，指出“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。” 一般而论，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营是少见的，但又不是绝对的，而是相对的，只要是大家想得到而且做得到，仍然是可以的。物业的共有权是本位权，物业的经营权是拓展权，确认与保护财产权是重要的，确认与保护财产利用权也是重要的。为了做到物权其用、地尽其力的效果，物权法和物业管理条例是支持业主的这一特殊的物权化行为的。 多单元多业主存续情况下，某些专有权和某些共有权的界限不是十分清楚的。一方面，专有兼共有型混合专有权，是伴随着多个楼层多个业主上下左右相邻关系的专有权与类共有权。其基本特征是，业主的个人专有权为主物权，业主的相邻共有权为从物权。如上下层次的楼板、天花板和左右隔壁的共用墙壁等就是属于这一类。另一方面，业主建筑物共有权，也可以分为共有兼专有型（类专有权）混合共有权。 譬如，自来水、电力、煤（天然）气、消防、下水道设施，总体上是各个业主共有共用的，而具体接驳到各家各户又是专有专用的，这是全体业主的混合共有权（类专有权）。又如，部分业主的直饮水管道、网线管道等设施，总体上是部分业主共有共用的，而具体接驳到各家各户又是专有专用的，这是局部业主的混合共有权（类专有权）。 总之，业主的专有权、共有权，许多方面也有相对性的权利，即专有权中可能存在共有权，而共有权之中也许存在专有权。与此同时，业主的义务，其专有权中可能发生共有权的义务，其共有权中可能发生专有权的义务。无论是专有权中的义务和共有权中的义务，反正是业主各自的义务。 实现业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性突破，其突破口就在于：一是通过统筹法，来实现专有权与共有权的相对平衡；二是在理顺权利基础上，实现各种权利与各种义务之间的相对平衡。这种物权平衡，是物权法上的线性规划。业主建筑物区分所有权的权利与义务是多种多样的，也许需要通过线性方程式来加以解决。 业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性是比较容易理解的，业主所有权、专有权和履行义务的绝对性注定了其动态平衡的绝对性；业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性是容易忽视的，业主共有权、共管权、成员权或者会员权是相对的权利，甚至是若即若离的权利，容易被忽视被疏远，其动态平衡的相对性应当引起高度重视，与业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性一同发挥其应有的作用。 相关法律：物权法第72条～第74条 相关名词：【业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性】 字数：3893字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416