852.房地产经济问题
学习一个链接。 房价已不是房价，而是国运之所系 2017-12-24雷思海格上私募圈 作者：雷思海 来源：政经纵横谈（ID：dazhengjing） 1961年，金庸在香港写他的最新一本小说，有意无意中，书名隐藏了他对另外一个人的致意，《倚天屠龙记》中的“倚天屠龙”，几乎是26年前一首词中的白描再现： 而今我谓昆仑：不要这高，不要这多雪。安得倚天抽宝剑，把汝裁为三截？一截遗欧，一截赠美，一截还东国。太平世界，环球同此凉热。 1935年冬，当红军翻过雪山草地，毛润之在心中勾勒未来的中国时，脱口而出的是：倚天抽宝剑，斩断挡住暖流北上的昆仑山。 昆仑山，中国第一神山，西起帕米尔高原东部，横贯新疆、西藏，伸延至青海境内，全长约2500公里，平均海拔5500-6000米，是中华“龙脉之祖”。 倚天屠龙，对彼时的那些人来说，更像是愿景。以当时力量之对比，恐怕没有人会想到14年后的天下大变。 巧合的是，几乎是在这首词写出的同时，另一粒种子，也悄然种下。 1、大败局，早已在货币上写好 1935年11月，民国政府废除银本位制，开始发行法币。法币可以说是中国现代信用货币的最初源头。 法币使得当时的中国，第一次在货币上跨入了现代信用行列，效果是很不错的。1936年，也就是法币实施一年后，民国经济达到了巅峰，这也是国民党黄金十年的最后一年。 信用货币，最大的诱惑就是滥发。随之而来的日本侵略，加剧了这一局面。 1937年，法币发售之初，它与银元的兑换比例是，1法币兑换1块银元。100元法币可以买两头牛。到了1945年9月，法币的购买力，只剩下十万分之七。如果一斤大米有五百粒的话，1948年8月时，100法币只能买到1粒米了。 国民党试图在货币上挽回败局，1948年，推出金圆券替代法币，奈何积重难返。电视剧《北平无战事》算是罕有的以货币勾勒国民党败局的作品，剧中人物国民党少壮派代表曾可达有一番话，是民国货币信用失败的总结： “我们到北平三个月零两天，从五人小组到国防部调查组，查民调会，查北平分行，彻查北平贪腐就只抓了一个马汉山……我们干了什么？就干成了一件事――推动了币制改革。什么币制改革？不到两个月，在天津，在重庆，最不该的是在上海，粮店、副食店的货架上空空，老百姓把给自己买棺材的银元拿出来兑换了金圆券……现在连一块肥皂都买不到。” 通货膨胀，带来的结果是贫富分化。不知不觉中，一部分人被另外一部分人抢劫。在这场贫富大分化当中，囤积外汇与物资人，都算是赢家，蒋宋孔陈是近水楼台，赢家中的赢家，而其他持有法币的人，都是输家。 当绝大多数人都成为输家之后，赢家的结局也就不妙了，国民党的大败局，早已在货币上写好。 1948年12月1日，在军事这把屠龙刀，摧枯拉朽的同时，中国人民银行成立，解放区的货币统一为人民币，这是战胜法币的倚天剑。也在彼时，一位姓任的干部，被派到了辽宁省银行做行长。他的后人之一，便是今天房地产界红人老任。 2、信用货币与财富再分配 信用货币，何以有这么大的魔力？ 因为它的扩张与收缩，都会带来财富的重新分配，因此，任何一个方向，走得过远的话，都有可能导致危机爆发。 读过《资本论》的人，都知道，货币有四大属性：价值尺度、流通手段、支付手段、贮藏手段。老马写《资本论》的时候，货币还大都是金本位，所以，老马没有写出货币第五属性。这个第五属性，就是财富再分配。只有在信用货币时代，它才大放异彩，超越其他四大属性的重要性。 信用货币通过通胀与通缩的手段，重新分配财富。 假设有这么一个世界，只有你和他。你有一间房子，他有一桶粮食。房子1万块一间，粮食100元一桶，1间房子可以换100桶粮食。你把房子炒到100万一间，他粮食还是100一桶。那么，一间房子就可以换1万桶粮食。他的财富，以前占整个社会财富的1%，现在只有万分之一。他被你财富再分配了。 这个故事，在现实世界里，还有下半段。银行的加入，会让信用货币在大创造的顶峰坍塌后，进入信用货币消灭阶段。 房子涨到1千万一间，粮食涨到120一桶。生产粮食的人，一定会短命的，要么郁闷的跳楼，要么除了喂饱自己，再也不生产多的。如此，这两个人的世界，就要崩溃。 表现在货币上，就是房价创造的信用货币旁氏扩张，会在顶端坍塌，信用货币消灭阶段来临，也就是明斯基时刻。 国民党因为通胀而亡天下，让我们没有机会看到，通胀之后必然会到来的大通缩。不过，25年前的日本，让我们目睹了后面这半截。 3、债务的锁链与日本 日本房地产泡沫1990年破灭后，整个国家陷入债务锁链。信用货币进入消灭螺旋，资产价格跌到正常甚至更低水平，也就是地球人能理解的水平，而不是一个东京的地皮，可以买下全美国的非常规思维。 而信用货币创造的巅峰，所对应的债务却一分都不会少。整个国家陷入了债务锁链。最后的景象是这样的： 一部分人欠下另一部分人巨债，富人可能是穷人资产的百倍、万倍，但却随时可能成为穷人。因为债主看起来有钱，但实际他所有财富的90%，是一个已经破产的人欠的，比如破产的银行，破产的公司，破产的老板。 一个新的经济名词在日本诞生，僵尸企业：就是已经破产，但又不能破产的企业，那时日本遍地是这种僵尸。这种局面，自然消费低迷，经济失去动力。 为了解决这个问题，日本政府充当了实际的中间人。日本政府发国债，央行买国债、买股票，以极低的利率，来为社会提供货币，以此来慢慢稀释国民间债务锁链。否则的话，整个国家就陷在相互欠债的泥坑里，无法自拔。 日本国民的纪律性与忍耐力是出名的，就这样大家一起忍，稀释了25年。用这个方法，日本社会避免了混乱，但是日本政府更迭，走马灯一样，90年代后，日本政府是全球最短命的政府，很少有干满一届的，常常不到一年就重组内阁。 这种债务锁链，唯一能指望的，就是让漫长的时间去消化。所以，对时间的感慨，一度是日本流行文化里的高频词汇，并影响了90年代的港台流行文化。 邓丽君有首《我只在乎你》，从日本泡沫的顶峰开始，在日本流行十几年，创下了三度蝉联“全日本有线放送大赏”和“日本有线大奖”双冠军的日本乐坛记录。在很多日本人的心里，这第一句歌词，也许可以这样写： 如果没有遇泡沫，我将会是在哪里？ 4、不会坐看杠杆的无限抬升 因此，当一个国家的信用货币过度扩张，最终在顶端崩塌，两大恶果必然结伴而来：一是贫富分化，二是通缩。 通缩加剧贫富分化，贫富分化又加剧通缩。就像两个伤心欲绝的人，相互感染，最终都会哭死。 通缩 贫富分化，到无法跨越的地步，这个体系就需要格式化，也就是债务一笔勾销。两次世界大战，根本上说，都是信用货币扩张，在顶峰崩塌，造成贫富鸿沟与通缩无解，最后不得不以最残酷的方式，完成所有的债务勾销。 现在，物质丰富了，解决起来可能不那么激烈。不过，代价是一分钱也不会少。 当日本政府将国民的债务通过慢慢转移的方式，累积到自身之后，日本国债是其GDP的250%，近10万亿美元，即使是国家接过来这么多，日本的民间负债还高达160%。 日本之老，是政府与民间的白头偕老。25年一代人的黄金时间，都徘徊在通缩之中，今天仍走不出来。若不激烈，就必然绵长，能量守恒无处不在。 所以，任何一个政府，都不会坐视货币信用的无限扩张，坐视资产杠杆的无限抬升。这其实也今天美元加息，没有说出口的理由。 5、房地产是中国货币创造的最大源头之一 资产杠杆的抬升，本质上来说，是信用货币的创造，也是债务的创造。而今天的我们，与信用货币创造关系最近的资产杠杆，就是房地产。 买一套房子，首付3百万，从银行贷款600万，等于你与银行一起，创造了600万的信用货币，抵押资产就是那个房子。 房子本身，就是信用货币的创造环节。房价越涨，其抵押的价值越高，创造信用货币的能力越强。这十年来，对信用货币贡献最大的就是房子。 目前房地产相关贷款中，存量约30万亿，整个M2是160多万亿，仅仅算存量，房地产行业就创造了M2的20%。如果把10年来，所有的房贷、房产开发贷款算上，这个规模更大了。 任老先生的后人，老任认为，今天货币发多了导致房子必然继续涨，其实，他没有告诉人们的是，他所在的行业，本身就是今天货币发多了的源头之一。 过去十年来，房地产与银行联袂进行了史无前例的信用货币大创造，也导致了一场大规模的财富再分配。所有靠房地产近的人，银行，土地、房地产公司，房地产中介，炒房人，它们都是财富分配的赢家。 如果不加约束，银行与房地产一起，可以把信用货币推到更高，但是此后呢？ 6、房价已不是房价，而是国运之所系 而美元的屠龙刀已经挥起。 12月14日，美联储如期加息。如果没有意外，2018年美联储将加息三次，美元基准利率将上升到2.25%；2019年7月前，再加两次，利率就是2.75%；与此同时，2019年7月前，美联储还将缩表1.5万亿美元，其效果将等于再加息1.5%。 在人民币国际化，这把今天的倚天剑，还没有拿到的情况下，我们很难逆行。 在美联储上周行动之后，央行随后接受市场自动加息5个基点，不是直接提升基准利率，而是提升放给银行的短期资金利率。 提升基准利率，对全社会的资金成本影响是立竿见影的。比如房贷，是在基准利率的基础上浮动，基准利率提升的话，意味着所有房贷都要加重负担。但再隐蔽的加息，也是加息，本质上并无不同。 不论从大环境，还是小环境来看，房地产主导财富分配的模式，该歇歇了，至少未来5年如此。房地产的时代已经过去，也必须过去。那种买一套房子，就少奋斗50年的时代，也必须过去。因为，这个时代若再延续，代价将非常沉重。 那些在过去十年中，房地产财富分配主导时代的大赢家们，锦衣夜行的低调时光来临了。这或许是老任近日改口说，他不敢再预测房价的原因吧。 而另外一位更年轻的任先生，则接过了房价继续涨的大旗，认为下半年房价就要见底。刚刚转战到房产界的任先生，说这话可以理解，毕竟诸多大房企手里，还握着4万亿元以上的土地存货呢。 只是，今天的房价已不是房价，它是我们信用货币的发动中枢，是金融风险孕育之所在，因此也是国运之所系。 7、刚极则折，强极则辱 一年前的10月，我曾谈到，房价的调控，是中国经济真正破局的开始，一、二线房价将进入调整阶段。今天已成现实。 就是在12月20日，在一年一度的最重要的经济工作会议，中央经济工作会议闭幕的当天，《人民日报》刊登了财政部长的一篇文章提到：推进房地产税立法和实施。 而当日稍晚，刚刚结束的中央经济工作会议提出： 今后3年要重点抓好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设。 防范化解重大风险，居于三大攻坚战的第一位，而风险的第一位是金融风险，金融风险里面，提到的是实体、金融和地产。我认为，这是要调控后两者，鼓励实体经济；而监管建设，主要说的是不久前公布的资管新规。 国运已经不允许房市再疯狂。任何再一次泡沫的念头，都难免会迎来房地产税的当头棒喝。 是所谓，阳极阴生，强极则辱，刚极则折。 在金庸向《念奴娇。昆仑》致意约30余年后，一位曾经的中国首富老牟，从倚天挥剑斩昆仑的词句中，得到灵感，传言他曾向中央献策，炸开喜马拉雅山，把大西北变成大粮仓。 但也许让他没想到的是，在他囹圄18年出来之后，粮食已经多得用不了，人不吃了，做成乙醇汽油，给机机器做燃料。